20081128樓市思考

銀行放水， 出現小陽春是正常結果， 始終會有用家出手！
不過， 消化這波需求後， 還是會跌下去！
而家出手的人，是因為心理上覺得價錢吸引，而沒有考慮惡劣經濟對大眾的影響。

經濟的變化是一浪一浪地運行，一個行業的收縮繼而影響其他行業亦收縮。惡性循環剛開始！
開始時，很多人以為自己不會受到影響，後來見到/聽到身邊的壞消息，開始擔心而節衣縮食。
到真正失業時，更加不會消費。以03-08的失業率中位數去估計，下年升上6。5%是意料中事。

對經濟/時事敏感的中產會是第一批作出反應的普通市民。
亦可以解釋為何中產密集的地區，樓價有領先指標作用。
基層市民只會慢慢才感受得到。

有人話， 今次是外在經濟因素， 加上供應短缺，應不會大跌。

香港過份依賴強周期性的金融業，其實外圍差對香港的打擊更加大！
外在經濟的小變化，已可對香港內部造成波動！
歐美/大陸/台灣因素無不直接影響香港。
我們走的路線是服務那些大戶，大戶重挫後要時間去復原其資金及信心！
經濟因素才是決定樓市好壞的關鍵。

故樓市的變化是緩慢的，從來沒有樓市的熊市可以在1年內走完。
97地區性的影響與今次08全球性的影響相比，只會是相等嚴重或更為強烈。

之前樓市上升的藉口是美元貶值了3成，商品理應上升以抵消美元貶值。
如假設成立，而家美元上升是否代表樓價亦要向下調整3成呢？
另一方面，次按爆發後，香港樓市才向上急升。
當時是否無視經濟問題，還是有強者知道風險正上升，故鼓動傳媒再散貨呢？
00/07都是DOW指先行見頂，HSI相差了大約半年才再回落，何解？
蒙明偉話自己在公司內部07年已經預示了這危機，是否代表亦有其他強者先知先覺呢？

淡市是10年難得一遇的置業機會，對有穩定收入的人而言，是機會！市場始終是生生不息的地方。
08年股市的經驗是守紀律、忍耐及認錯。
樓股有些特性很類似，如成交量、地區龍頭、地區特性等。

對樓市買入的參考因素：
1. 失業率多於6.5%，最好是創新高
2. 公務員凍薪或減薪
3. 樓市每月平均成交量連續2個月多於5000宗
4. 租樓平過供樓
5. HSI升破18000, 或250天線(牛一開始)
6. HSI平均成交量不斷上升
7. 中原指數在50以下