那麼怎樣才算是適當投資房地產的時機呢？

那麼怎樣才算是適當投資房地產的時機呢？時機的把握仍然與資金成本相關聯！！這裡面有兩個需要考慮的因素，一是銀行利率，二是租金收入。如果租金收入（剔出必要的開支）可以達到銀行一年期存款利息，從收益角度上看，自有資金投資房產基本上處於盈虧平衡點；如果租金收入可以達到銀行一年期貸款利息，則投資房產應屬於略有盈利；如果10年租金收入相當於房產價格，則該項投資的回報屬於比較豐厚。這種測算方法再結合未來銀行利率的走向，就基本上可以劃定這樣的購房原則：

1、 租金水平低於定期存款利息，除非有其他因素（隨著配套設施完善，租金水平將有大幅度提升，利率水平未來呈下調趨勢），否則不應考慮購房；

2、 10年租金收入相當於房產價格，可以堅決買入；

3、 其他情況，可以視自己的資金狀況和工作狀況擇機購房。

為 什麼租金水平起到重要作用，因為租金幾乎決定了房產價格的底限，總會有人因為租金收入可觀而投資房產獲利。因此，在購置房產時，一定要考慮周邊環境，特別 是租房市場水平。一般來說，學校附近、大型辦公聚集地租金要高很多。此外，房屋變現能力也是應當考慮的範疇，這裡也有一個重要原則：總價越小的房產，具有購房能力的人越多，可變現能力也越強！！這點對於那些在大城市闖蕩的人非常重要，不要希望一步到位，先買個蝸居然後再更換，其代價遠比吃力地去買大宅子好得多。妻曾建議其單身女友買了個一居室，總價30多萬，因臨近大學院校，10年的租金水平相當於房價，雖然貸款購房但是壓力非常小。後女友結婚換了大房子，一居室順利翻倍價格出手，目前的財務負擔仍然不重。考慮到未來經濟環境不樂觀，利率水平進入下行階段，市場將再次為普通人提供購房的機會。筆者前述幾條原則或許可以作為購房的指南，可以避免落入開發商忽悠的陷阱，或許還能把握適當的購房時機，其實股市的道理也有相似之處。

安德烈·科斯托蘭尼的智慧

安德烈·科斯托蘭尼的智慧 (Copy From 阿爾伯特)

安德烈·科斯托蘭尼(Andre Kostolany)是筆者最尊敬的投資大師其中之一，跨張一點說，拜讀完此君的作品後，可能會對坊間大部份有關投資的書籍失去興趣。至低限度，這觀點對筆者來說是成立的:


(一) 股市

股市與經濟:
男子帶著狗在街上散步，狗兒先跑到前面，再回到男人身邊。接著又跑到前面，看到自己跑得太遠，又再折回來。反反覆覆，最後男子和狗同時抵達終點，男子走了一公里，而狗兄跑前跑後地走了四公里。
男人就是經濟，狗則是股票市場。然而，長期來看，證券市場無法脫離經濟。

市場的邏輯:
證券市場有自己的邏輯，和普通消費者的邏輯沒有什麼關係。

股票價格:
股價永遠不會和企業的實際價值相等，總是或高或低於合理值。

資訊:
凡是證券交易所裡人盡皆知的事，不會令我激動。在讀報紙的過程中，可以發現對我來說重要的消息，通常是隱藏在字裡行間的訊息。

測底:
在出現不利消息時，市場並沒有下跌，是行情已接近最低點的徵兆。
當最後的樂觀者變成悲觀者，當傳媒氣氛變得非常負面時，便是市況見底的跡象。

市場升跌:
暴漲和崩盤是分不開的搭檔。

股票走勢:
貨幣供應 + 心理 = 趨勢

恐慌性拋售:
就像在電影院裡，有人喊著火了，於是所有人衝向唯一的逃生門。結果是雖然連一根火柴也沒有點著，卻出現了傷亡人士。

投資人最壞的特質:
固執和猶疑不決

投資人最好的特質:
直覺和靈活性。直覺是下意識的邏輯和想像力，而投資人出錯時必須立即修正。

買賣的原因:
決定是否出售某隻股票跟買進價格沒有關係，而是取決於未來的發展。

內幕消息:
股市上的「消息靈通」經常是「毀滅」的代名詞。

耐性:
一個沒有耐力的投機者雖然有理，但永遠為之太晚。

投機者:
有遠見的戰略家，制定周密的計劃和策略，根據每天發生的事件進行調整。投機者總有一個想法，這亦是投機者和證券玩家的分別。

投資者:
市場中的長跑者

證券玩家:
市場中的賭徒

逆向操作:
勇於與眾不同，大家必須訓練有素、冷靜，有時甚至必須玩世不恭。因此在證券市場內，只有少數人能夠投機成功，所以投資人必須勇敢、全力以赴，明智，甚至表現得自負一些。對自己說: 「我知道，其他人都是傻瓜」

不忘彈性:
但如果出現根本性變化，例如戰爭、重大的政治和經濟決策等無法預料的事件時，就必須馬上考慮後果，必要時還要放棄昨天還十分喜歡(但今天變得很貴)的股票。

技術分析:
圖表可能賺錢，但肯定賠錢



(二) 經濟/匯率

通漲:
輕度通貨膨脹根本不會危害經濟。寧要5%通漲率，也不要5%的失業率。

通縮:
通縮時，貨幣供應持續短缺，消費者什麼也不想買，企業也不投資。在這情況下，沒有消費和投資，亦妨礙經濟發展。

金本位:
金本位制度猶如一條雙人被，棉被下的兩個人都試圖把被子拉向自己這一邊。嚴守金本位制阻礙貨幣供應的靈活性，隨之而來是失業、危機和破產。
總有一些政治家和經濟學者，每當外匯激烈波動時，總要求回到金本位制度。

美元:
在弱小與高強的衝突中，大多數人總是同情弱小。
全世界的人總是抱怨美國的貿易逆差，儘管多年來美國一直是整個世界經濟的「母乳」。
美國人將大部份的積蓄投入巨額的人壽保險和股票投資。

匯率:
一個國家的經濟實力和財政管理制度，才是構成貨幣強弱的主因。

資本主義vs社會主義:
資本主義等同一塊切得不平均的大蛋糕，而社會主義則是一塊切得大小均等的小蛋糕。結果是大小均等的小蛋糕塊，比大蛋糕上最小塊的蛋糕，還要小很多。

在市場恐慌中要敢於買進

巴菲特今年令人稱奇的地方有兩個方面。一是當大家都沒錢的時候,巴菲特有那麼多的錢。今年以來,巴菲特累計花了280億美元進行投資(以前他一年一般會做 進50億到80億美元的投資)。如果加上可口可樂和富國銀行在近期大約200億美元的投資(巴菲特為二者的大股東)的話,巴菲特累計動用了500億美元的 資金進行大規模的收購。所以,你會發現在全球流動性巨幅萎縮時,每個公司、每個家庭,甚至到每個個人,都顯得流動性非常困難的時候,但巴菲特卻有那麼多 錢,這是第一個比較驚奇的方面。第二個比較驚奇的方面是大家都非常恐慌的時候(現在有報導說歐洲的很多分析師晚上根本睡不著覺,因為每天都要面對第二天可 能狂跌10%、20%的局面),但巴菲特卻在大筆買進、大筆投資,這給人感覺也非常奇怪。我覺得巴菲特在金融海嘯中的驚豔表現,至少給我們三個啟示:

其一,他給我們認識金融海嘯一個很好的視角,告訴大家不要恐慌。從巴菲特過去五十年的投資情況來看,基本上都是勝利方。巴菲特在目前狀況下大幅投資就是告訴大家金融海嘯最終會過去的,海嘯過後的世界經濟、美國經濟仍然將保持較好的增長勢頭。

第二個啟示就是,無論什麼時候都不應該滿倉。巴菲特這幾年的浮存金始終保持在400億、500億的規模,他做到了攻守平衡。但我們很多投資者一下就滿倉了,但這個時候滿倉,用巴菲特的話講就是在裸泳,潮水一退下來你的風險就出來了。所以,巴菲特的整個投資過程告訴我們,一定要控制風險。只有控制了投資風險,才可以在市場出現系統性風險的時候,你還有資金去買進。

第三個啟示是在恐慌中大筆買進。這已經是操作層面了,在大家非常恐慌的時候他卻大筆買進。我們再看看現 在中國的情況,中投公司在黑石上虧了50%-70%,平安在富通上虧了70%-80%。這樣的情況之後,整個中國,上至中投公司,下到上市公司都嚇傻了, 都不敢動了;並且我們看到學界的觀點基本上認為中國不要動,因為你不瞭解情況。但我們認為,如果這樣,中國可能正在喪失一次非常好的進入歐美成熟金融市 場、實施金融超越的一個機會。整個國際局勢變化跟賽車一樣,別人的賽車壞了,你這個時候不加碼上去就失去了一次超越機會。

股神巴菲特在金融海嘯中大舉買入的行為,給了我們鮮明的啟示:在市場恐慌中要敢於大筆買進。

縱使有危機, 但最終會過去.
研究顯示, 如果之前走唔到, 就不要走了.
持貨(當然係優質股)死等好過沽出買入.
因為你未必能(夠膽)在底部買回相同的貨.
而優質股在一樣的價錢水平, 只會越來越平.

另一方面, 熊市時加大投入資金才是致勝之道.
一般散戶牛市時大量投入, 而熊市時退出.
所以, 結果是輸突而賺少!

牛市死持貨是最好,熊市食波浪最好,
不過, 都會養成"慣性思維"而影響操作.

例如:
熊市一彈就走貨, 大升几天後, 你又係唔敢買,
最終到你信時, 已經走了很遠, 而且自己兩手空空.
這是我03年的經驗!

有人覺得可以做到波段, 那也沒有問題.
始終波段可以最大利潤化, 要自己決定取捨.
如果你市場觸角好, 可以試下.
我認為最理想是出現熊3的超底成交量,
並橫行一段長時間, 讓我們可以慢慢吸.

我自己主要的倉位不動,
因為我覺得自己沒能力可以百分百成功食波段.
雖然我經常幻想能夠做到(哈哈!)
而家只用一點錢炒下波段.
另一方面加緊儲蓄力度.

1929年行了3年熊, 然後橫行几年才結束.
今次我估, 美股會行類似1966-82年的模式,
有波幅沒升幅. 而中國熊市行多1年到.
無論如何, 在09年尾一定要持有部份股票.
因為牛仔隨時出現.

我最希望股市大型橫行兩年,
等我慢慢買下樓和吸下貨.
而會否到10000?其實意義不大,
大家都是靠估吧了!
總會有人估中, 那又如何!?
最重要是自己看錯或看對都可以生存下去.

歷史PE雖然是過去, 但亦不會相去太遠.
16000樓下肯定是價值區,
而12000是10X年的頸線, 可以放心買入.
正如東尼所說, 相信自己的估值就可以了.
不用被市場嚇壞.

熊市解剖學 論熊市的九個階段

熊市解剖學 論熊市的九個階段

作為熊市時間的估計過往時間最長的一個應以此作為另一個熊市經歷時間的起碼標準。學會看空,是熊市操作的第一重要原則.熊市中,每個升浪的高點,絕對不會超過前前浪的高點,這時確定熊市是否來臨的一個標準。

在牛市一路高歌猛進的大好形勢下，事前沒有半點徵兆，突然間1-2個交易日大跌10%左右，你說是熊市來了嗎？還是牛市中正常的調整？此時分歧特別大，有的認為是牛市正常調整，有人則認為是熊市的來臨。

如果你的水準還不夠，你的功夫還不夠，勸你寧可當成熊市來臨，也不把他看成是牛市的調整。如果是牛市的正常調整，那麼未來上升點數一定會突破前期高點，到那時再看多也不晚！
現在把熊市的九個階段剖析如下（每一個階段分為初期、中期和末期）：

一、熊市的第一階段
1、熊市第一階段初期這是一個急跌的市場，市場在眾多利好消息下的大牛市里，突然之間出現股災。這時的跌法是大幅下挫性的，各種股票會被大手拋售，連續急 跌。幅度很大，至少在10%以上。這個階段不會維持很久，通常十多天，有時甚至幾天時間，就已經完成了熊市第一階段初期的跌勢。

2、熊市第一階段中期 在熊市第一期的初段大跌中，幾天之內整個大市可以跌去一兩成甚至更多，有些個股會跌去五六成之多。大市在極短的時間之內下跌這麼多，此時股市會稍微停下 來，這就是熊市第一期的中段。此時大多數股民仍然陶醉在歌舞昇平中，連做夢也沒有想到熊市會突然降臨，一般情況下，市場呈現一種膠著狀態，甚至有時會有一 個令人意想不到的，令人欣喜地反彈。這個階段一般在幾天至一兩個月不等。

3、熊市第一階段末期 當中段膠著狀態或反彈完成之後，股市出現又一次大跳水，其跌幅並不遜於第一階段初期的股災，經常會比第一階段初期的跌幅更大，跌的時間會更長，股民也更恐慌。
這就是艾略特波浪形態理論中的A浪行情，。

二、熊市第二階段
1、 熊市的第二期初期 該階段是一個反彈市，在這個第二期的反彈市中，初段的反彈常常是十分急促的。這個階段，對於很多不動熊市人來講，會誤認為牛市尚未結束，剛發生的股災只不 過是牛市的一次較充分的調整而已。這個反彈高度可達跌勢的三分之一、二分之一，甚至三分之二。但是請記著最高位始終無法回到以前牛市的高點，這是熊市性質 決定的。

2、熊市第二階段中期 這個階段是反彈後的調整期，有時向下調整，有時上下反復，有時又是橫盤調整此時壞消息不斷出籠，因而沒有繼續上升動力，這個時間維持三個月左右至半年左右。，市場的成交量比牛市減少很多。

3、熊市第二階段末期 經過中段的調整，股市又出現一波上升浪這一浪不會重返前期反彈市時的最高位。著是熊市一浪低於一浪的本質特徵決定的。這一階段反彈時間會更長一點成交量會呈萎縮狀態，是一個軟弱無力的反彈市，市場已經毫無信心了！
這是艾略特波浪理論中的B浪反彈行情的特徵，！

三、熊市第三階段
1、熊市第三階段初期 這個階段可以天天跌，跌足十幾二十幾天，跌到指數創新低，跌到無人來問市。時間上會有幾個月。

2、熊市第三階段中期 這一階段是交投清淡期。在在前期巨幅下跌並創新低之後，又會出現一段時間的拉鋸局面，這時的買賣兩閑市場波動較小，令人沉悶不堪。這個階段又3個星期至5個月不等，直到下一次的狂瀉為止。

3、熊市第三階段末期 這時最後的一跌，這一跌創出自有這個熊市以來的最低點。這一次的狂跌，會使人們發現，很多股票的價格已經跌到了非理性的地步，此後牛市在一片悲觀中悄然誕生。這就是艾略特波浪理論中的C浪行情的特徵

小投資人該避免的4大投資壞習慣

避 險基金和共同基金的經理人被投資人奉若神明，在經理人的領導下大家就真的「刀槍不入」嗎？分析師 Richard Gibbons最近在美國知名投資理財網站《The Motley Fool》上撰文，引述知名基金經理人 Peter Lynch在他的書 《One Up On Wall Street》中所寫：「大的機構投資人或許有很多資源，但小投資人卻有嗅到驚人收益的潛力。」來鼓勵投資人不要妄自菲薄。

為甚麼呢？因為小投資人可以買任何自己想投資的公司，這一點大概連股神Warren Buffett也會很羨慕，股神自己的公司Berkshire Hathaway擁有幾十億美元的資金，但他卻不見得有哪家夠便宜的公司可以買，而且還要流動性高，具備有一定規模和穩固成長的大型資本。有這麼多錢握在 手上也滿可怕的。

而且，小投資人還有個好處，不需像一般大型機構資金經理人那麼辛苦，每一季都必須拿出一點表現，隨時都要顯示自己積極且有所作為，以免基金投資人憂心忡忡。小投資人可以專心於投資最好的公司，在最便宜的時刻進場。

有這麼多優點，小投資人不該再挑三揀四了。但目前還是有很多小投資人不明白自身優勢，也因此始終沒有發揮潛力跑贏大盤。 Richard Gibbons建議投資人應該避免犯下 4大常見錯誤，就能夠大幅增加長期獲利。

第一個錯誤：老想預測大盤走勢。

每一週幾百支股票都會或漲或跌大約 10%左右，如果投資人發現到了哪一支股票的走勢，那勢必穩賺不賠。有的時候股票會在一段價格水準間波動，例如General Electric(GE-US)從2003年起就在 30-40美元間不斷波動。如果投資人能那麼剛好逢低買進，走高時賣出，這簡直像擁有一部投資機器一樣美好。

不幸，這不太可能發生。認真去研究波動規律，可以發現短期內價格的波動趨近於隨機。如果放長來看，可以找到獲利的規則：有風險時速速離場，這樣做有時候會賺、有時候會賠。這個規則似乎仍相當隨機。

當然每個投資人都希望能做十拿九穩的投資決策，但總之，最好別老是想預測市場動向，與其想預測市場，還不如做比較穩當的價值投資（value investing)，至少這個收益比平均而言高多了。

第二個錯誤：忽略成本。

手續費、交易費、稅都是小投資人的剋星。任何幫你理財的專業人員都要瓜分他們應得的那一份，形式很多：基金費用、交易佣金、帳戶管理費等等。如果還有剩下還有甚麼獲利，大概被政府國稅局的人一手撈走了。

因此 Richard Gibbons建議，投資人要注意自己付出的手續費，越高的成本意謂著越低的報酬，投資人應該計畫盡量壓低應支付的手續費和稅額，購買所需佣金較低的基 金，個人的投資組合應該避免加入重複又不需要的股票，例如買兩家資本規模一樣大、在同一個產業且長期表現趨勢差不多的公司。

第三個錯誤：買下市場宣傳看好的股票。

中國成長迅速，中國的消費者購買力和需求也同步上升，中產階級快速暴增，東方人口眼看要消費更多能源，但這不表示投資人一定要買下一支中國太陽能股，或者是其他的奈米技術及替代能源股。

投資人不能毫不選擇的買下各種看好個股，就期待有驚人收益。當然，如果剛好買下像 CNOOC這種股票算很幸運，但是這類策略並不是永遠都奏效。畢竟，就連Intel(INTC-US；英特爾)這樣業界第一品牌的好公司，投資人如果是在 2000年科技股泡沫那一波買下，仍然會大大失血。

市場普遍看好是一回事，但究竟是不是好的投資標的又是另一回事，其他影響景氣或是市場的因素不一定永遠站在投資人這邊。投資人應該下功夫研究上市公司具競爭力的優勢。

第四個錯誤：把市場當賭場來操作。

股票市場感覺跟賭場的確有點像，賭徒可以在賭場裡名正言順的擲骰子，但投資人如果對股票市場及公司體質全然無知，買股票還獲利，這代表有夠幸運，事實上，大部分把市場當賭場的投資人都會把錢輸光光。

在股票市場裡賭景氣，就像在賭場裡把賭手氣當娛樂一樣，這些投資人如果賠了錢，根本不應該驚訝。如果真的希望得到預期外的驚人獲利，不應該把股市當賭場， 不要依據直覺或投機目的買股票。買股票是當投資人真的了解一家公司，並且認為該公司目前市值低於合裡的價值時才買。永遠要記得，投資公平價值、經營策略都 會向前進步的公司，才是明智的做法。

如果不犯以上四個該避免的錯誤，那麼投資人將可以得到相當可觀的收益。

林森池的跌市投資法

林森池的跌市投資法
信報財經月刊 林森池 2008-10

上月本港連番跌市，嚇得散戶人心虛弱，不敢趁低吸納。香港著名金融評論家林森池說，跌市買股很講求心理質素，千萬不要把股份震出來，相反是大膽吸納。

「九 一八大跌市那天早上，我以二十四元買入國壽，以六十六點七五元買入中國移動」林森池說，每次都是大跌市入貨，升市不買。「每跌兩元我就買入國壽，二十四元 買完後，當天我再訂下另一買盤，限價二十二元。下午約好牙醫鑲牙，連股價也不過問，以平常心執貨，沒料到九一八下午股市戲劇性回升; 可能股市中有春江鴨，能預期中央有救市措施出台，股價急升，我就沒有再追貨。」

大跌市做勇士

林森池在大跌市中絲毫沒 有恐懼，心境不只平靜，反是胸口掛上「勇」字。反問及其在大跌市的心理狀態，他說：「美國金融海嘯乃是世紀一遇，香港股市一個早上跌了一千三百點，亦要把 它看成是一件世紀盛事，一定要參與。」他聲線加強，續說：「1967年任職教師期間，認識一位退役英軍上校，二次大戰時他曾跟蒙哥馬利將軍，談起登陸諾曼 第戰役，津津樂道能夠以參與為榮，一位轟轟烈烈的戰士一定令人肅然起敬，縮頭烏龜只是懦夫行為。」上世紀三十年代九一八及八一七都是歷史上抗日戰爭的重要 時刻，他自問生不逢時，枉有一腔熱血未能參加抗日戰爭，卻慶幸在股市中參與2007年的八一七及2008年的九一八大趺市，總算可以考驗自己的EQ。他斬 釘截鐵的說，不管輸贏，買了再說，愈買愈多。他的買股策略，與美國股神畢非特一致：「在人人恐懼時貪婪。」

投資「未學行，先學坐」

林 森池的愛股國壽於2007年派息0.42元人民幣，2008年中國移動亦將會派2.8港元。「中國電訊業近期重組，投行藉機唱淡中國移動，斬 ACCUMULATOR餘下的倉，但公司的基本因素沒有改變，8月上客量達到七百一十七萬人次，與上年同期比教，仍大幅增加28%。以六十六點七五元買 入，2008年市盈率十一倍，股息4.2%，不怕買來坐啊。」至於中國人壽，也沒有受次按影響業績，保費更加大幅上升，前景秀麗，逄低必買。

林森池認為，買中資股的最大風險是A股爆破，「現在這個炸彈已經爆破了，還怕什麼？中央不只出口術，也在行動上帶頭買股，展示了救市的決心。」他說，A股市場應該已見底，投資者可逄低買入優質中資股。

美國樓市2009年見底

面 對美國金融海嘯，美國政府宣佈準備以七千億美元包底買入那些樓按債券。林森池相信，美國的金融海嘯應可獲得控制。「美國這麼大型的金融機構如雷曼兄弟、 AIG等都出了事，美國政府被迫購入這些房貸爛脹，高盛及摩根士丹利亦轉型為商業銀行控股公司，相信信心危機可以緩和下來，但預期仍會有一些對沖基金及小 型銀行倒閉。」

林森池相信美國政府救市，目的要保住經濟不要陷入嚴重衰退，以換取時間讓金融機構喘定。他預期美國的房地產市道將於2009年見低。不過，美國地產的復甦速度可能緩慢，他相信美國的出口及消費環節反彈會較快。

對 於美國動用總計上萬億美元救房地產壞脹，他認為美鈔肯定愈來愈不值錢，而人民幣資產長線升值，故未來兩年最穩妥的投資仍是人民幣資產。「美國與中國的經濟 發展已經分道揚鑣(decoupling)。」林森池說，由出口雖然放緩，但人民幣儲蓄率偏高，國家財政有盈餘，仍可以利用內部消費及投資(如通訊、能 源、機建)帶動經濟，2009年經濟應可以保持8%增長；至於美國，其財政赤字大，基建又不易為，只有寄望油價未來回落至八十至一百美元一桶，利用弱美元 及低息率，以出口及消費帶動，逐步走出經濟困境。」

散戶如何自處？

面對股市飄忽，散戶如何自處？林森池強調揀股是非 常重要的，堅信國壽及中國移動這兩隻股票仍然是千里馬。電訊重組及3G不會損害中國移動的品牌，與毒奶不可同日而語，「最近因毒奶事件，蒙牛品牌一朝喪， 用十年八年建立的聲譽毀於一旦。」蒙牛上月因毒奶事件而停牌，9月23號復牌後由二十元大跌至七點九五元，跌幅六成。

至於散戶的愛股匯控， 林森池說，該公司持有美國的次按房產，早於2006年已經開始撥備，相信2008年末期業績報告應該是壞消息盡出，投資者如偏愛匯控可以趁低吸納， 2009年業績應不會太差。對於散戶另一愛股況交所，林森池認為，該股屬於週期性，港交所成交額並不穩定，買入態度應該以收股息為主。」

林森池對散戶的忠告是，任何時候都不要買衍生工具，也不要用槓桿投資。他相信散戶在這波動市中，可以採用平均成本法例如月供形式作長期投資。