《永續成功的四大原則》

《哈佛商業評論》五週年特刊的一篇研究報告《永續成功的四大原則》
——來自歐洲百年企業的啟示。該文把2003年全球500強、歷史超過100年的全部40家歐洲公司做為樣本，計算了過去50年的股東回報，這些公司中最好的金牌級9家公司，西門子、諾基亞、安聯、法通、慕尼克再保險、殼牌、葛蘭素史克、滙豐和拉法基，分別是各行業的龍頭，漲幅至少是股指的15倍以上，平均漲幅則是股指的62倍，50年共上漲了4077倍。研究人員又又找了一組對比公司，這些公司在行業、國別和歷史方面條件相當，這些公司包括伊來克斯、愛立信、亞琛——慕尼克保險公司、保誠、科隆再保險、BP、威康醫藥、標準渣打和法蘭西水泥公司。它們的市場表現也很不錯，平均漲幅是股指的8倍，50年上漲了713倍， 算得上是銀牌級的公司。
金牌級公司與銀牌級公司的差別則在於永續成功的四大原則：在開拓創新之前是否先充分挖掘已有資源；是否適時在產品、客戶和供應鏈方 面奉行多元化的戰略；是否能從錯誤中改正而不是重複失敗；對新的變革是否比較謹慎，少做激進的變革。
中國的投資故事也主要是在未來的20年 能否產生國際級的大公司，而投資者細數上市公司也會發現這樣金牌公司和銀牌公司的雛形：國美和蘇寧；格力、美的和海爾；伊利和蒙牛；華為和中興、雙匯和雨 潤、三一和中聯、茅臺和五糧液、萬科和保利；中國重汽和濰柴。相信這組資料還可列很長，而且會越來越長。因為目前中國企業正處於空前的整合和產業集中過程 中，現在出現的經濟調整很可能會使集中程度加速，也會使金牌公司成長的速度加速。什麼樣的公司會是未來的金牌公司？投資者都會問這個問題，所以投資的另一 項工作就是找到出色的管理者然後把錢交給他，你只要也只能去分享其經營的成果。

H股很多股份開始回購，

A股萬科跌得比B股平，

基金經理10年最悲觀。

既然已經過了沽貨期，

而家肯定不是沽貨的時候；

而是分段吸貨的時候！

潮起潮落，世界依然，

希望自己能以平凡心對待…

三個「不買」的原則

股票投資風險高，故投資者所承受的精神壓力也特別大。尤其是投機者，在買進之後，總是提心吊膽，深恐血汗錢泡湯。所以，身在辦公室，心卻在股市，時刻生活在煩惱中，情緒受到干擾，甚至與家人的關係也受到影響，所付出的代價實在太大了。

如果生活不快樂，錢賺得再多，也沒有意義。

假如你總是為股票而心煩，我勸你還是早日脫離股市，因為你不適合投資股票。

假如你認為股市是一條適合你的投資渠道，那麼，就必須設法控制自己的情緒，減少股市波動的衝擊。

其實，這並不難，只要有正確的投資態度，同時下定決心，遵循一些簡單的原則，就可以減少股票投資所引發的煩惱。

我的經驗，也許可供參考。

我有三個「不買」的原則！

第一個原則，不買我不放心的公司的股票。

我常常出國，以前是公幹，現在是觀光。尤其是在退休之後，出國更頻仍，一年少則六、七次，多則十次、八次，短則數天，長則大半個月，天涯海角、無遠弗屆。

在我買進股票的時候，我總是問自己一個問題：假如我出國旅行半個月，而旅途中沒有我所買股票的信息，我會擔心嗎？

如果答案是「會」的話，很明顯的，這只股票不適合我投資。無論基本因素多麼強勁，我都不會買進。

第二個原則：不買時時刻刻都要盯住它的股票。

如果在買進之後，我擔心公司會「爛」掉；或公司領導人會耍花招把公司掏空；或是買價太高，股價隨時下跌而使我蒙受虧損。只要具有以上情況中的任何一種，我都不會買進。

換句話說，在買進後整天要花時間去監視的股票，不適合我投資。

我不希望終日生活在惶恐不安中，尤其是在退休之後。

第三個原則：在買進一隻股票之後，萬一股價大跌，我不敢買進更多，這種股票，我也不買。

沒有人能擔保，買進後股價不會下跌。

堅持原則生活輕鬆

在買進後，受到熊市的影響，股價一跌再跌，是很平常的事。

假如在股價大跌之後，你不敢買進更多同一隻股票，表示你對這只股票，認識不夠、信心不足，因此在價值被極度低估時，應該是最好的增加投資的時機，你卻不敢加碼，因而錯過了低價買進好股的良機。

所以，在買進時，我總是問自己：假如股價大跌的話，我敢買進更多嗎？

如果答案是「不」的話，我不會買進。

當然，在股價大跌後，我還要做更多的功課，確定股價的下跌，不是基本因素改變，而是股市下跌的影響，這樣才可加碼買進。

如果基本因素改變了，即使股價已跌了一大截；我也不會加碼買進，否則的話，我會虧得更多，甚至傾家蕩產。

堅守以上的「三不買」，使我生活輕鬆，旅途愉快。

聰明投資者不買帶工廠的股票-張化橋

世界上有千萬種工廠，但它們有一個共同點——它們需要大量資本支出，還要不斷做研發，原材料價格莫測，而製成品價格更莫測。每天都遇到新的競爭者，因為沒有進入障礙；收款難頭疼，質量控制也頭疼。今天消費者想吃麵條，明天改吃煎餅，那麼面條廠廠商的投資就白費了。
在股市投資，有一個十分重要的訣竅，很少有人真正明白要少看市盈率，多看市淨率，多看企業背後的實際資產——最好這些資產能夠變現。

　　雖然每個人都看市盈率、市淨率、未來現金流貼現值，但大家不太花時間去想他們的內涵。其實所有估值方法都是相通的，說來說去是一個東西。與其說我們這些人是股票分析員，倒不如說我們是企業分析員。

　　我們要分析的，是一個行業能否站得住、週期如何、某個企業在行業中具體的位置以及公司治理。至於那些財務數據，我認為則比較次要。

華爾街知名交易員江平：我的投資準則

華爾街知名交易員江平：我的投資準則

江平，華爾街知名華人交易員。2007年，他被華爾街著名專業雜誌《交易員》評為年度"百強交易員"，入賬上億美元，成為該榜單歷史上首位華人上榜者。
　　本文為江平在華爾街征戰多年的經驗總結，相信市場是相通的，以此為A股投資者提供借鑒。
　　四點忠告

　　1.樹立勞動致富的人生觀
　　古今中外歷朝歷代只有極少數人可以不勞而獲。普通老百姓應在本職工作上精益求精，依靠辛勤勞動而致富。炒賣股票不屬於勞動。不少人本是勤奮節儉，但總是擔心別人不勞而獲賺大了，華爾街(泛指)很善於投其所好，以小利相誘，終將其血汗所得竊為己有。
　　2.保衛勞動果實以死守不戰為上策
　　絕大部分人不可能真正弄清市場規律，不可能識破華爾街圈套，千萬不要盲目自信而進入市場，更不要相信華爾街經紀人的花言巧語，自己辛勤所得應守護好。
　　然而不戰並非不做事，並非將錢壓在床底，或是簡單存入銀行。指數化投資屬於防守型的好策略，按月有規律地將部分收入投入股市也是好辦法。關鍵是不要受華爾街影響，不要受媒體影響，不要受左鄰右舍影響，要持之以恆地進行指數化投資。
　　有道德的職業投資者拿著別人的錢，也應當成自己的錢一樣保守，在弄清情況之前主力資金不要輕易出擊。
　　3.投資行業是一種特殊勞動
　　其特殊性在於，行業門檻很高，很不容易進，但進去後並不難。濫竽充數者不少，日子也都不錯。當然，像其他行業一樣，做得好也不容易。不過這一行做得稍好一些的，收入之高與其付出似乎不成比例。
　　醫生要為病人解除病痛，廚師要做出可口飯菜，才能算勞動。華爾街所謂職業投資，絕大部分情況下並不是指幫投資者賺錢，而是指從投資者手中圈錢，不管賺了賠了，都大收一筆手續費。華爾街將職業投資美化為每個基金經理都絞盡腦汁為投資者賺錢，與真實情況大相徑庭。實情更接近于江湖郎中兜售靈丹，自稱包治百病，或是廚師畫餅與人充饑，帳單上卻寫上美味佳餚的價錢。
　　商學院MBA學投資，大部分人並不想像普通投資者那樣，將自己的錢來炒作股票，望眼欲穿，期待股票大漲，而是想削尖腦袋，進入華爾街，學會圈錢之術以致富。
　　4.九死一生，百煉成鋼
　　與死守不戰的戰術相比，業餘投資者95％以上虧錢，職業投資者90％以上虧錢。當然，職業虧錢者，仍可靠其"勞動"收取管理費而致富，只不過在行業內，他們得不到尊重而已。
　　如何成為那不虧的10％？如何成為1％？天賦、機遇、勤奮都很重要。但在投資這一特殊行業，這些詞也許有一些特殊意義。做工種地、教育科研與交易投資所需的聰明都不一樣。在自己行業也許已是極為出色，但進入投資業後仍應以哀兵姿態，以守為上。對普通人來說機遇也很難得到，碰上了要珍惜。至於勤奮更不可膚淺地理解。若是死盯螢幕，輸了錢想翻本，則越勤奮越糟糕。也可以說一般人的聰明勤奮，在投資這一行未必管用。
　　世上很多行業都有"子承父業"之現象。即使是很殘酷的打仗這一行，父子名將也不在少數。但投資這一行竟找不出一個真正意義上的"子承父業"。索羅斯的大型對沖基金是由其子接任總裁，但其子什麼都管，就是不管投資。美國最大共同基金富達投資集團(Fidelity　Investments)，老闆詹森曾是明星基金經理，其女也將繼承父業，但她只做過很短時間基金經理。她的接位，頗有英國王子也要當一年兵再接位的味道。
　　子女不願承父業，至少不願承事業中最難、最殘酷的那一塊，這對想進入這一行，並希望投資賺錢致富而非圈錢致富者，應算一個警鐘。想要成功，要有一定的天分、機遇，要廢寢忘食，要有韌性，要有頑強的意志，要有耐心，要細緻入微。最後萬事俱備了，東風也起了，還要做好九死一生的打算。
　　如果在看了以上警告後仍想走投資賺錢（而非圈錢賺錢）這條險路，下面我的一些心得可能會有些幫助。
　　交易過程需要理論、實踐，再理論、再實踐，反復迴圈，以至無窮。

　　十項平衡術

　　有很多關於市場基本分析、技術分析的好書，其交易原則我早年也都看過，不少也同意。有心做交易員的讀者，應將這些書全都看了。但必須從中總結出適合自己的法則來。我想要強調的是兩個字：平衡。平衡這兩個字用於生活，用於交易都有好處，下面僅僅是舉些例子。這些原則說起來容易，自己也很難全做到。
　　1.人生的平衡
　　胸無大志、不求上進固然不可，強求功名也同樣不可。投資與交易（不同于圈錢）這一職業，一方面有其驚險刺激、點石成金的魔力，另一方面，世上竟無一人子承父業，可見其必定有得有失。
　　2.戰略與戰術的平衡
　　戰略上要自信，要有打敗一切敵人的信心和勇氣；戰術上要謹慎，要時刻認識到自己知識與水平的局限性。準備交易時必須如臨深淵、如履薄冰，對每一個細節都不要放過。
　　3.與華爾街的距離保持平衡
　　在華爾街要做到出淤泥而不染很難。在短線上與華爾街結盟也能賺不少錢，但要長期取得好回報，則必須獨立於華爾街之外進行思考。為華爾街做事，有時不得不向錢低頭，屬於情有可原，但絕不可做出賣國求榮之事。
　　4.正與奇的平衡
　　初入市場當循正道，防守為上，對市場上流行的交易法則一一研究並試用。待有相當資金與經驗的積累，並確信對局部市場有獨到發現後，可以尋求機會，以奇兵出擊，獲取全勝。
　　5.長線投資與短線投機的平衡
　　長線以價值為本，短線交易以技術分析、資金流動分析為主。長線投資有了利潤，須耐心讓利潤成長，及至價值基本面改變。短線交易若有損失，必須儘快止損，不可有僥倖之心。
　　有熱門股票，可以少量資金順勢炒作，適可而止,　但需時刻提醒自己這是在做短線。對冷門資產，則當潛心分析，像科學家一樣有獨創性，找出別人沒發現的東西，找出超級價值，不戰屈人。
　　6.低進高出，還是高進低出？
　　乍一看這不成問題，當然是低進高出。然而普通投資者，包括大部分職業投資者失敗之處就在這看似不成問題的問題上。
　　普通投資者短線操作時喜歡自作聰明，低進高出。"掉這麼多，可以進了"　，"漲了不少，趕快賣掉"。而長線投資時，則受華爾街蒙蔽而高進低出。市場長時間大幅升值後，華爾街祭出其絕招，"技術革命，日新月異"，"經濟騰飛，潛力無限"，怎可手中有錢而不入市?　市場上也並非沒有冷靜的聲音，然而忠言逆耳，投資者聽不進去。
　　一個職業交易員首先要訓練"高進低出"的直覺。一個向上漲的市場，明天多半是不變或繼續上漲；一個向下掉的市場，明天多半是不變或再掉。如果自己及周圍人都覺得高，則買進，如果覺得太低，則賣出。短線交易，要順勢而行。"逢低吸納，逢高出售"不可用於短線。
　　但職業交易員又容易在短線交易高進低出這一關走火入魔。高進低出，順應華爾街，對於早期生存很重要。但即使短線技術爐火純青，也須返璞歸真，尋求價值，長線投資，低進高出，順其自然。市場有一種無形的力量，使得長期回報回歸平均。要找出長線價值，必須遠離華爾街時尚，獨立以最基本的道理分析市場。
　　業餘投資者很難學職業交易員的一套，最好遠離短線。但業餘投資者可以學做分析起家的投資大師們，不做短線，耐心做長線。
　　7.分散風險與集中投資的平衡
　　價值平庸而又不得不投資時，分散風險。一旦有獨創性研究發現超優價值，可以考慮集中投資，但必須少用或不用杠杆。
　　華爾街喜歡用"風險值"(Value　at　Risk,　VAR)　來分析風險。這個概念漏洞很大。用一大堆價值平庸的資產分散風險，再加以杠杆，"VAR"不高，是對沖基金最常見的做法。然而，由於全球金融一體化，資產價格短期漲跌往往與基本面關係不大。同時投看似毫不相干的資產，能夠分散經濟風險，但未必能夠分散市場風險，一旦再與杠杆相結合，則危險極大。
　　8.倉位大小的平衡
　　市場整體高估時，倉位要小，要靈活，不能眼紅別人還在掙大錢。市場整體低估時，尤其是在市場持續多年走低，價值改觀，而大部分投資者對經濟和政策基本面的改善視而不見，不願入市時，則當加大投入。
　　若是市場整體估值較好，但短線風險較大，則倉位須適中。平衡的關鍵在於一個贏者心態:倉位必須足夠大，市場漲上去後不要說"我看得很准，可惜沒買"；倉位又不能太大，市場短期續跌後不要說"我知道還得跌，再等等就好了"。漲是利潤，跌是機會；漲不足喜，跌不足憂。
　　9.簡單性與複雜性之間的平衡
　　好的長線投資都較簡單。複雜的多頭套利對沖交易不是不可以做，但一定要嚴格跟蹤市場流動性。
　　初入華爾街的人，千萬不要一發現某複雜資產價格與模型不符，便做多做空套利。可以少做一點，同時深入研究。要知道，世界上聰明人有的是，自己所發現的，多半早已有人做過。一旦確實發現套利機會，要制定周密的行動方案。
　　10.供與求之間的平衡
　　基本的經濟學規律告訴我們，供應多，價格會下降，供應少價格會上升。金融市場上長線也是如此。但短期內價格是由華爾街操縱的。比如，1999～2000年，高科技行業內部高管不停地將手中股票甩給華爾街經紀人。供應越來越多。為了便於出手，華爾街號召全世界投資者買進，市場幾乎日創新高，供應多反到引起價格上升。投資者應根據華爾街這一特殊的供求現象制定相應對策。
　　理論方面，我個人從以下幾類訓練中受益較多。

　　六類訓練

　　1.數學類：
　　四則運算；開根、乘方、指數、對數、複合利率；線性優化，基本統計。
　　2.經濟、金融類：
　　微觀、宏觀及國際經濟學；貨幣市場（Marcia　Stigum　經典）；衍生物（John　Hull經典）；經濟與金融歷史。
　　3.實用類：
　　彼得·林奇（Peter　Lynch，Beating　the　Street），彼得·林奇很可能是金融史上唯一一個大規模投資靠選股而打敗華爾街的投資專家。他並非名校畢業。想模仿他的人應看一看他四十歲時的照片（已白髮蒼蒼），然後問問自己及家人是否也願意在40歲時變成那樣；傑克·許瓦格(Jack　Schwager)，許瓦格寫過很多書，都值得反復看。
　　4.其他書籍：
　　開券有益，知識面越廣越好。大部分書可速讀，但也有些必須精讀，各人可根據具體情況。非專業書中，我喜歡反復看，書翻破了再買了看的，以《毛澤東選集》與《金庸全集》為首。現在沒時間看書了，靠鍛煉時間反復聽兩個評書，一個是劉蘭芳女士的《岳飛》，一個是袁闊成的先生《三國演義》。以正克邪、將計就計、以弱勝強等人生觀和交易觀，也得益於這些書籍。精讀幾十遍的故事，每次再聽，都有新的體會。
　　5.各類活動：
　　現在的教育體制，太注重讀書，甚至鼓勵讀死書。生活中自有學問。打工種地、文娛體育、三教九流，都應盡可能有所瞭解，有所參與。我小學時功課不重，學校經常組織學工學農學軍。這些經歷，對於日後以常識分析經濟運作，看穿華爾街煙幕，很有幫助。
　　即使有些活動不登大雅之堂，只要把握得恰當，也會有益，甚至可以化腐朽為神奇。我做交易，得益於象棋、圍棋自不必多言。但從小學至研究生，打牌、打麻將一直沒有停過。算牌、記牌、分析對手的習慣，在那時就已養成。麻將桌上，人人想贏怕輸，牌內牌外同時下工夫，贏了的想套現，輸了的想翻本。我在墨西哥比索交易過程中與對手都很熟，不少對手身上都有當年"麻友"的原型。
　　6.高深理論類：
　　高深理論有沒有用？肯定有用。但我幾乎拿了兩個博士，所學的高深東西，對找到工作有用，但並未直接對交易起到多少作用。這些理論最大的作用是，當一班華爾街總策略師、總分析師、總經濟師抖出他們的名校學位、顯赫經歷，順口引用"隨機微分方程"、"GARCH"、"多元回歸宏觀預測"等名詞，我可以冷眼旁觀其鬧劇。這些人當中有少數是高手，而且也算正派。但大部分人並不真懂，且對投資者常懷歹意。這些理論，我當年就學得比他們好，他們騙不了我。只要自己功夫正、功夫深，對手以陰毒功夫來襲，可叫他自受其害。一般人如沒學過這些理論也不要怕，華爾街宣傳機器開動時，將耳朵塞上即可。
　　
　　Author作者簡介
　　江平
　　1981年就讀于中國科學技術大學化學系。
　　1989年赴美，先後在普林斯頓大學和斯坦福大學攻讀化學和金融專業。
　　1995年加入投資銀行雷曼兄弟。
　　2005年加盟對沖基金賽克資本管理公司。

對內地房地產的討論精華

Value討論區
caton:樓價不是關鍵，關鍵在於能夠消費房子的承受力是否充足，以及每個層次的消費群是否理性清楚自己的定位。
可你也忽略一個事實，就是房子不單單是房子，事實上它已經和整個國民經濟捆綁在一起，說的不好聽一點就是綁架了中國經濟。所以，房價跌一半，中國的經濟會如何？到時的競爭力又會如何？
所以，我的觀點就是時間換空間，總的趨勢還是上漲不變！房價真跌，買不起房子的人會更慘！
由於國人的特有情結，最終的宿命還是需要買房，所以這個問題的答案就是博弈。
以投資的眼光看房價，自然有資本繼續等待；而有自住需求的，最終只有兩種可能，即自身能力提高，以消費品的心態接受房價；另一種自身跟不上，只能繼續等待ar 無論哪種立場，窮人總是弱勢群體啊！
PS：我個人的觀點：其他城市我不敢說，上海、北京核心城市房價很堅挺，而且還有向上的空間。但投資湊熱鬧的，除非自身實力較強，且以超長期的眼光來看房價，不然還是選其他投資回報高的多；自住的還是認命乘早吧！
枯草:上海租房的通常都是異地來滬還沒站穩腳跟的,所以小房子容易租出去,5000以上,租客是很少的,象主編這樣的,是很罕見的另類.
其實說穿了，主編就是那種有點尷尬的另類。低端剛需的房子看不上，高端的房子可能又差口氣，所以大家一起期盼牛市再現，讓我們再膨脹一次吧！
問題就在於股市裏賺到的錢最終還是會回到房子上（絕大多數國人的宿命），而且你必須在股市上的投資收益超過房價漲幅才算成功（還要考慮買房的資金杠杆作用）。
兩者而言，自住的情況下，早買房不是更保險？
樂翻天:張主編當初賣了房去炒股--有膽識!現在是賣了股去買房--很無奈!還是不動產心理踏實.(估計張主編正在偷著樂呢!)
最早我說過:房價<=年租金*15年,是可買的,否則有風險;現在你可以在<投資者文摘>中找到答案;房市15年是兩個高峰的年限,房市有週期,不是房價有漲有跌,而是房價的漲幅有高有低,有慢有快;物權法的產生,讓資產持有人堅定了信心,使房價向上的勢頭確立.
房價的貶值或暴跌有兩種可能,1.改朝換代;2.金融危機;
只要你認定上述2種情況不會發生,你就大膽買房!
如果你能全款買一套房,最好的投資是你買兩套,只交首付,搞按揭,如果還能交起首付,就再買一套,別客氣;
能買起市中心的別買郊區的,能買起大的別買小的,能買商鋪的別買寫字間,能買寫字間的別買住宅,切記,切記!!!
張志雄(主編):別扯了,樹不會漲到天上去.還是那句老話,我們不知道它何時跌,但它一定會跌.豪宅和市中心的房子也一樣.我不買,未必是買不起,買房子與買股票一樣,需要安全邊際.現在買，等於是在頂部區域放大杠杆，錯．
我也經歷過上海房產熊市,一旦來了,比熊股更麻煩.在熊市沒來臨前,看空者會不斷被羞辱,直到那天來臨,然後套牢者被羞辱,呵呵.
這波房牛起於2002年左右,我一直在跟蹤它研究它,到今天我不得不謹慎,啥事都可能發生.關鍵是政府會不會再犯銀根放鬆的錯誤,犯得話,股和房還會漲,那就等人民幣升值結束,熱錢撤走再收拾.但我們不能僥倖.把希望寄託在不確定性上,長此以往,必敗. (銀根放鬆>股和房還會漲)
Louxinyu:房價漲其實最受不了的是企業，尤其是東部沿海諸省。現在大家都招不到工人，在發達地區，是個人動不動每個月4位數。但是看看物價，其實食品價格上漲還是很有限的，外來勞力收入的大部分都用於居住。一方面企業招不到人，利潤率太低，工資開高了，公司就不賺錢了；另一方面仍然有大量的人失業，或者無法長久從事某個崗位，原因還是居住費用太高。97年之後近10年的擴張性貨幣和財政政策，大家都有錢了，很多人覺得有這點錢，如果有長期穩定的回報，此生無虞。找來找去還是房子最好，結果房價大漲，同時股票的週期比房產短多了，幾年就一次大跌，大家當然不願意去學巴菲特，幾十年如一日持有股票，而不是更省心的房產。殊不知，經濟起伏，前途莫測，單純被動持有一項資產，根本無法對沖或者調整，以避免未來莫名的風險。單純就現時的房產而言，本來或許還有若干空間，但是最近1年來美元首當其衝大跌，國內企業已經開始感覺蕭條，政府還雪上加霜推行新的勞動法，增加勞動力成本，再者各地都在搞綠色GDP，企業的成本繼續上漲。現在僅有利潤的企業板塊中最大的就是資源類，包括煤炭和金屬商品，這些利潤的來源無非是過去若干年廉價資本造就的大規模產能的集中釋放而產生的需求，照這樣的情況下去，其他行業，尤其是大規模就業的製造業和服務業能達到EBTDA盈利就不錯了，現在連冶煉企業都在虧錢。連總理在年初也說今年極具挑戰性。
所以個人感覺房地產價格基本到頭，只是就算跌下來，能真正占到便宜的也很少，就像上面好像有人說的，跌下來窮人更買不起房子。就算手裏有點錢，看著市場上獲利機會越來越少，也不會輕易進行較大的資本支出。要說人口增加有改善居住條件的需求，那也要看承受能力的，只有大家對前景樂觀的情況下，才會去用杠杆，不要低估了人的適應能力，同樣的人能在擠閣樓的年代都很高興，現在住幾百平米的房子，也就那樣。
其實只要在任何時候都能抓住市場的要害來經營，不管在繁榮還是衰退，都能出人頭地，買大房子更是不在話下。終歸一句，靠什麼都靠不住，更別說最不具流動性，極其被動的房產投資了，能靠的唯獨靠自己。
qjqj120:對大多數人來說，等得了一時，等不了一世。
因此在城市化階段，需求不會消失，只會推遲，最終累計到階段性的爆發。
04-07年為什麼市場這麼火爆？其實根本上是前十幾年客戶需求的累積，而不是僅僅這幾年的需求。
只要看到，每年有這麼多大學畢業生進入城市，有這麼多老房子要換掉，就知道需求沒有少，只是暫時壓抑起來了。
日本歷史上房價上漲也是經歷了幾個波段，中間經歷過3次大的停滯和下跌，但是只有最後一次成為泡沫。為什麼？因為日本80年代完成城市化了。考察臺灣房價，同樣的道理。為什麼美國戰後很少經歷日本式的泡沫呢？因為美國不斷有移民進入，這日本不具備的？為什麼美國房價最堅挺的地方是紐約、加州、佛羅裏達，而底特律、匹茲堡長期下跌？因為美國人在向陽光帶遷移？為什麼倫敦成為歐洲房價漲最快的地方呢？因為中東富人需要揮霍他們的石油美元？凡此種種，說明人往哪里去，哪里的房價就會上漲。
中國核心城市的房價，在城市化階段，很難長期下跌。
枯草:中國房市和股市早晚會崩潰,這是新興市場的宿命,而且這一天也並不遙遠,現在難判斷的是崩潰前還有沒有最後的瘋狂.
樂翻天:根據專家研究臺灣的房地產泡沫,得出結論:緊縮銀根,房價下跌;貨幣供給與股價變動對房價都是正相關的.對於經濟增長率,通貨膨脹率,失業率,人均收入,利率,匯率,以及城市化水平等的真正相關率都不高!
房價泡沫的來臨,都伴隨著一波短時間的瘋狂上漲,而且漲幅驚人,讓絕大部分人失去理智,就像股市一樣!誰喊泡沫就會挨上無數的板磚,例如巴菲特賣掉中石油後.
目前政府正在竭盡全力降低通貨膨脹,堅持緊縮銀根,降低投資規模,使目前的房市出現觀望期,房價漲幅受到扼制,股市也同時受到影響,如果年內通貨膨脹率能降到溫總理的4%,房地產泡沫就不會發生,目前銀行仍然認為按揭貸款是銀行的優質資產專案,正以各種形式變相向房地產貸款.
我個人觀點:泡沫短期(一年)內不會發生,房價上漲受到一定限制(還要看政策變化);
中國正在進入老齡化,看看父母身體健康,兒女又長大成人,轉瞬間就到了談婚論嫁的年齡,現在中國人喜歡小家,老人的房子眼看沒有指望,自己的房子又不願與兒,媳同住(避免家庭矛盾),只能讓他們另買一套,現在正是獨生子女成家的高峰期,人多,因而剛性房子需求大增!
我國發生金融危機已經是鐵定,只是早晚要發生,如果政府不管,甚至推波助瀾(如日本當年),也許早就發生了;前車之鑒,我國政府正在做出極大的努力減緩,控制金融危機的發生,匯率緩慢上升,外幣兌換沒有放開,銀根緊縮等等,這恰恰控制了房地產的瘋長,但並不會使房價下跌;就象一輛高速行使的汽車,點殺車,只能減緩車速,控制風險,有利繼續前行,而不會使車倒行一樣.
caton:考慮房價問題一定還要考慮通貨膨脹的問題，十年前社會平均工資是多少？二十年前社會平均工資是多少？基本是每過十年加一個零！
我的觀點與枯草兄有些類似！即我看好未來5到10年的剛需房產，即可能的趨勢是房價繼續走高，但戶型向小型化趨勢發展（維持總價與購買力平衡）；同時我看平中高端享受型物業，現在的消費群價格敏感度不高，但繼續向上，需要提高性價比，也可能這方面的房價空間需要時間來換取。
論及房價下跌，甚至暴跌，我還是一個觀點，短期內可能性不大，長期來看，最可能的結果是時間換空間，即部分大家認為泡沫過高的房產，可能還沒跑贏CPI。
但以絕對價格來說，保持向上的趨勢不會變，收入漲的比房價更快，是國家、有房者、沒房者三贏的結果。
還是那句話，自住的不要算太精，聰明反被聰敏誤；投資的，實力不是超強的，你也別摻和，看好房地產，還是看房股。5到10年內看好滿足剛需，且快周轉率的外延發展地產公司；5至10年後重點看好低負債率、有內生性增長的持有型地產公司吧！
順便推薦大家看看郎教授《標本》一書，重點分析了香港4+2地產公司，中國現在走的地產道路，其實就是當年的香港模式。
圍繞在中心城市周圍的中小城市隨著城際鐵路的建成也有支撐！
若干年後的上海很可能是現在的東京，每天我或許會從昆山、常州等中小城市座一個小時的火車來上海上班！
兩周前寫了篇隨筆放在自己的博客中，本來沒打算拿出來獻醜，不過看到這個帖子這麼熱烈就和大家再分享一下！
《換一種角度看房價》http://caton.blog.hexun.com/19569669_d.html
我知道現在這種舉國默哀的時期談論房價，確實不是一個明智的選擇，但是有些思考藏在心中已久，還是想把它記錄在自己的博客中，算是給自己的思緒留下些印記。
週末再次閒逛了偶家附近的仲介門店，原來偶的狗窩總價已經突破200萬了。高興之餘也多了些思考，現在的房價到底高不高，突然發現偶雖居於豪宅之內，可真要偶從零開始，僅憑現在的收入購置偶的狗窩，倒還真有些吃力。
於是，偶把這個問題分享給了公司的同事，閒聊中卻也明晰了未來房價的走向。
信心的基礎來自於小區自住率的提升，記得03年我以80萬購入的時候，身邊的買家均以投資客居多；必然04年交房的時候，小區的自住率相當的低；記得我05年搬入的時候，幾乎每一層樓都有空置房或出租房，甚至偶家樓下還有鄰居開公司（當然後來被偶們共同PK掉了）。之後幾年，儘管房價還在攀升，可小區的自住率倒也同步提升，現如今估計也近百分百了。通常來說，自住率是房價泡沫論的一個重要指標。以此推論，似乎房價漲，可泡沫卻在降。
於是，再度面臨困惑，也就是5年的時間，可房價真真實實的漲了一倍半啊！好在朋友再次釋惑，03年的股市至今漲了多少倍？儘管暴跌，似乎還是一倍有餘，如此類比似乎房價，其實漲的也並不算太離譜。
再看GDP，公開的資訊可查，這些年我國的年增速不低於10%，簡單的按照72法則，似乎離翻番也不遠。同樣的，以居民收入來看，可查的資訊增速也不低，所以儘管房價看似高高在上，卻也必然有些道理。
其次，偶的假設是偶從零開始購買現在的狗窩有些吃力。但不爭的事實卻是，偶當初確實也狠了點，大學畢業工作才兩年，和偶家豬豬小姐婚都沒結，俺家小寶更是雲裏霧裏，就壯著膽子買下了套三房（其實，當時的真實需求也就一個臥室，一個廁所，連廚房都很少用）。如果說現在有些吃力，那當時的情況相比現在，可是更艱難的多。
細細思考，畢竟這兩年股市上漲，間接增強了一部分人群的購買力。而樓市上漲從另一個方面也提升了梯度消費的購買力。一個深刻的例子就在我們公司身邊，新近獲悉，伴隨小陸家嘴東擴，公司附近的老公房政府動遷價已經提升到每平方米4萬元，通常這批老公房一房的面積也就40平米，如此算來，一旦動遷，自己貸個40來萬，倒也輕鬆買下caton的狗窩。
再比如差價換房，某些改善型需求的朋友原先就有房子，只是因為家庭人口結構改變，希望提升居住環境，自然壓力也不會太大。
角度不同，或許視野真不同。突然感歎，中國的領土雖廣闊，但人口多數集中在東部沿海城市，而特有的發展模式，註定北京、上海等核心城市應當享有城市溢價。只要城市人口在增長，房價也就必然走高，上海從某種程度上來說就是香港與東京的翻版。
核心地段的地價在走高，來自城市與國際的接軌，如果小陸家嘴區域的老公房僅從普通百姓的居住功能定位，那無論如何也不值4萬，但如果動遷之後改建辦公樓呢？據說小陸家嘴部分頂級寫字樓，日租金已經突破20元每天每平方米，如此折算這一年一個平方的租金可就是7300啊！在對比4萬每平米的動遷價，是便宜了，還是貴？普通百姓，拿到動遷款，如果不想太大壓力，一房換一房，放到哪不也是支撐房價的動力？
在換個角度來看，5年前caton買的狗窩，那時可真叫偏啊！每天上班坐公車，屁顛屁顛近一個小時才能混到公司，晚上小區內能聽蛐蛐叫，這一路公車還能看到綠油油。可是5年後俺們這裏叫中環線，偶家對面就是shoppingmall，十萬平米的購物中心，該有的品牌全都有，說真的如果不買頂級牌，去哪里還不都一樣。每天上班坐地鐵，算準時間20分鐘就到偶公司。
如果說，當時80萬的房價對應的是一片農田狀，那麼隨著周邊環境的提升，生活配套的完善，交通便利的提高，難道不應該直接刺激房價同步上升。同樣的，現在在上海找偶當初環境的房子，不也就偶當初這個價？
所以不是房價變了，而是角度變了。
那麼，上海的發展最終會如何？可以預見的結果就如同現在的東京和香港。城市將會越來越精緻，絕對市中心的房子越來越和國際接軌，次中心的房子留給國內的精英分子，而城市的小蜜蜂，隨著城市交通的不斷完善，卻越住越遠（當然隨交通的提升，到市中心所花的時間基本還會保持不變）。
所以，核心地段起龍頭作用，不斷的動遷，推高輻射圈的地價，而新一代保持購買承受力不變，要麼房子卻越住越遠，要麼只能房型卻越住越小。未來中心區域越大越貴反而越好賣，而週邊輻射圈反而越小越好賣。
究其根本，房價要跌，很難，很難...

三不買

出自 - 冷眼分享集

股票投資風險高，故投資者所承受的精神壓力也特別大。尤其是投機者，在買進之後，總是提心吊膽，深恐血汗錢泡湯。所以，身在辦公室，心卻在股市，時刻生活在煩惱中，情緒受到干擾，甚至與家人的關係也受到影響，所付出的代價實在太大了。

如果生活不快樂，錢賺得再多，也沒有意義。

假如你總是為股票而心煩，我勸你還是早日脫離股市，因為你不適合投資股票。

假如你認為股市是一條適合你的投資管道，那麼，就必須設法控制自己的情緒，減少股市波動的衝擊。

其實，這並不難，只要有正確的投資態度，同時下定決心，遵循一些簡單的原則，就可以減少股票投資所引發的煩惱。

我的經驗，也許可供參考。

我有三個「不買」的原則！

第一個原則，不買我不放心的公司的股票。

我常常出國，以前是公幹，現在是觀光。尤其是在退休之後，出國更頻仍，一年少則六、七次，多則十次、八次，短則數天，長則大半個月，天涯海角、無遠弗屆。

在我買進股票的時候，我總是問自己一個問題：假如我出國旅行半個月，而旅途中沒有我所買股票的信息，我會擔心嗎？

如果答案是「會」的話，很明顯的，這只股票不恰合我投資。無論基本因素多麼強穩，我都不會買進。

第二個原則：不買時時刻刻都要盯住它的股票。

如果在買進之後，我擔心公司會「爛」掉；或公司領導人會耍花招把公司掏空；或是買價太高，股價隨時下跌而使我蒙受虧損。只要具有以上情況中的任何一種，我都不會買進。

換句話說，在買進後整天要花時間去監視的股票，不恰合我投資。

我不希望終日生活在惶恐不安中，尤其是在退休之後。

第三個原則：在買進一隻股票之後，萬一股價大跌，我不敢買進更多，這種股票，我也不買。

沒有人能擔保，買進後股價不會下跌。

堅持原則生活輕鬆

在買進後，受到熊市的影響，股價一跌再跌，是很平常的事。

假如在股價大跌之後，你不敢買進更多同一隻股票，表示你對這只股票，認識不夠、信心不足，因此在價值被極度低估時，應該是最好的增加投資的時機，你卻不敢加碼，因而錯過了低價買進好股的良機。

所以，在買進時，我總是問自己：假如股價大跌的話，我敢買進更多嗎？

如果答案是「不」的話，我也不會買進。

當然，在股價大跌後，我還要做更多的功課，確定股價的下跌，不是基本因素改變，而是股市下跌的影響，這樣才可加碼買進。

如果基本因素改變了，即使股價已跌了一大截；我也加碼買進，否則的話，我會虧得更多，甚至傾家蕩產。

堅守以上的「三不買」，使我生活輕鬆，旅途愉快。