對內地房地產的討論精華

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caton:樓價不是關鍵，關鍵在於能夠消費房子的承受力是否充足，以及每個層次的消費群是否理性清楚自己的定位。
可你也忽略一個事實，就是房子不單單是房子，事實上它已經和整個國民經濟捆綁在一起，說的不好聽一點就是綁架了中國經濟。所以，房價跌一半，中國的經濟會如何？到時的競爭力又會如何？
所以，我的觀點就是時間換空間，總的趨勢還是上漲不變！房價真跌，買不起房子的人會更慘！
由於國人的特有情結，最終的宿命還是需要買房，所以這個問題的答案就是博弈。
以投資的眼光看房價，自然有資本繼續等待；而有自住需求的，最終只有兩種可能，即自身能力提高，以消費品的心態接受房價；另一種自身跟不上，只能繼續等待ar 無論哪種立場，窮人總是弱勢群體啊！
PS：我個人的觀點：其他城市我不敢說，上海、北京核心城市房價很堅挺，而且還有向上的空間。但投資湊熱鬧的，除非自身實力較強，且以超長期的眼光來看房價，不然還是選其他投資回報高的多；自住的還是認命乘早吧！
枯草:上海租房的通常都是異地來滬還沒站穩腳跟的,所以小房子容易租出去,5000以上,租客是很少的,象主編這樣的,是很罕見的另類.
其實說穿了，主編就是那種有點尷尬的另類。低端剛需的房子看不上，高端的房子可能又差口氣，所以大家一起期盼牛市再現，讓我們再膨脹一次吧！
問題就在於股市裏賺到的錢最終還是會回到房子上（絕大多數國人的宿命），而且你必須在股市上的投資收益超過房價漲幅才算成功（還要考慮買房的資金杠杆作用）。
兩者而言，自住的情況下，早買房不是更保險？
樂翻天:張主編當初賣了房去炒股--有膽識!現在是賣了股去買房--很無奈!還是不動產心理踏實.(估計張主編正在偷著樂呢!)
最早我說過:房價<=年租金*15年,是可買的,否則有風險;現在你可以在<投資者文摘>中找到答案;房市15年是兩個高峰的年限,房市有週期,不是房價有漲有跌,而是房價的漲幅有高有低,有慢有快;物權法的產生,讓資產持有人堅定了信心,使房價向上的勢頭確立.
房價的貶值或暴跌有兩種可能,1.改朝換代;2.金融危機;
只要你認定上述2種情況不會發生,你就大膽買房!
如果你能全款買一套房,最好的投資是你買兩套,只交首付,搞按揭,如果還能交起首付,就再買一套,別客氣;
能買起市中心的別買郊區的,能買起大的別買小的,能買商鋪的別買寫字間,能買寫字間的別買住宅,切記,切記!!!
張志雄(主編):別扯了,樹不會漲到天上去.還是那句老話,我們不知道它何時跌,但它一定會跌.豪宅和市中心的房子也一樣.我不買,未必是買不起,買房子與買股票一樣,需要安全邊際.現在買，等於是在頂部區域放大杠杆，錯．
我也經歷過上海房產熊市,一旦來了,比熊股更麻煩.在熊市沒來臨前,看空者會不斷被羞辱,直到那天來臨,然後套牢者被羞辱,呵呵.
這波房牛起於2002年左右,我一直在跟蹤它研究它,到今天我不得不謹慎,啥事都可能發生.關鍵是政府會不會再犯銀根放鬆的錯誤,犯得話,股和房還會漲,那就等人民幣升值結束,熱錢撤走再收拾.但我們不能僥倖.把希望寄託在不確定性上,長此以往,必敗. (銀根放鬆>股和房還會漲)
Louxinyu:房價漲其實最受不了的是企業，尤其是東部沿海諸省。現在大家都招不到工人，在發達地區，是個人動不動每個月4位數。但是看看物價，其實食品價格上漲還是很有限的，外來勞力收入的大部分都用於居住。一方面企業招不到人，利潤率太低，工資開高了，公司就不賺錢了；另一方面仍然有大量的人失業，或者無法長久從事某個崗位，原因還是居住費用太高。97年之後近10年的擴張性貨幣和財政政策，大家都有錢了，很多人覺得有這點錢，如果有長期穩定的回報，此生無虞。找來找去還是房子最好，結果房價大漲，同時股票的週期比房產短多了，幾年就一次大跌，大家當然不願意去學巴菲特，幾十年如一日持有股票，而不是更省心的房產。殊不知，經濟起伏，前途莫測，單純被動持有一項資產，根本無法對沖或者調整，以避免未來莫名的風險。單純就現時的房產而言，本來或許還有若干空間，但是最近1年來美元首當其衝大跌，國內企業已經開始感覺蕭條，政府還雪上加霜推行新的勞動法，增加勞動力成本，再者各地都在搞綠色GDP，企業的成本繼續上漲。現在僅有利潤的企業板塊中最大的就是資源類，包括煤炭和金屬商品，這些利潤的來源無非是過去若干年廉價資本造就的大規模產能的集中釋放而產生的需求，照這樣的情況下去，其他行業，尤其是大規模就業的製造業和服務業能達到EBTDA盈利就不錯了，現在連冶煉企業都在虧錢。連總理在年初也說今年極具挑戰性。
所以個人感覺房地產價格基本到頭，只是就算跌下來，能真正占到便宜的也很少，就像上面好像有人說的，跌下來窮人更買不起房子。就算手裏有點錢，看著市場上獲利機會越來越少，也不會輕易進行較大的資本支出。要說人口增加有改善居住條件的需求，那也要看承受能力的，只有大家對前景樂觀的情況下，才會去用杠杆，不要低估了人的適應能力，同樣的人能在擠閣樓的年代都很高興，現在住幾百平米的房子，也就那樣。
其實只要在任何時候都能抓住市場的要害來經營，不管在繁榮還是衰退，都能出人頭地，買大房子更是不在話下。終歸一句，靠什麼都靠不住，更別說最不具流動性，極其被動的房產投資了，能靠的唯獨靠自己。
qjqj120:對大多數人來說，等得了一時，等不了一世。
因此在城市化階段，需求不會消失，只會推遲，最終累計到階段性的爆發。
04-07年為什麼市場這麼火爆？其實根本上是前十幾年客戶需求的累積，而不是僅僅這幾年的需求。
只要看到，每年有這麼多大學畢業生進入城市，有這麼多老房子要換掉，就知道需求沒有少，只是暫時壓抑起來了。
日本歷史上房價上漲也是經歷了幾個波段，中間經歷過3次大的停滯和下跌，但是只有最後一次成為泡沫。為什麼？因為日本80年代完成城市化了。考察臺灣房價，同樣的道理。為什麼美國戰後很少經歷日本式的泡沫呢？因為美國不斷有移民進入，這日本不具備的？為什麼美國房價最堅挺的地方是紐約、加州、佛羅裏達，而底特律、匹茲堡長期下跌？因為美國人在向陽光帶遷移？為什麼倫敦成為歐洲房價漲最快的地方呢？因為中東富人需要揮霍他們的石油美元？凡此種種，說明人往哪里去，哪里的房價就會上漲。
中國核心城市的房價，在城市化階段，很難長期下跌。
枯草:中國房市和股市早晚會崩潰,這是新興市場的宿命,而且這一天也並不遙遠,現在難判斷的是崩潰前還有沒有最後的瘋狂.
樂翻天:根據專家研究臺灣的房地產泡沫,得出結論:緊縮銀根,房價下跌;貨幣供給與股價變動對房價都是正相關的.對於經濟增長率,通貨膨脹率,失業率,人均收入,利率,匯率,以及城市化水平等的真正相關率都不高!
房價泡沫的來臨,都伴隨著一波短時間的瘋狂上漲,而且漲幅驚人,讓絕大部分人失去理智,就像股市一樣!誰喊泡沫就會挨上無數的板磚,例如巴菲特賣掉中石油後.
目前政府正在竭盡全力降低通貨膨脹,堅持緊縮銀根,降低投資規模,使目前的房市出現觀望期,房價漲幅受到扼制,股市也同時受到影響,如果年內通貨膨脹率能降到溫總理的4%,房地產泡沫就不會發生,目前銀行仍然認為按揭貸款是銀行的優質資產專案,正以各種形式變相向房地產貸款.
我個人觀點:泡沫短期(一年)內不會發生,房價上漲受到一定限制(還要看政策變化);
中國正在進入老齡化,看看父母身體健康,兒女又長大成人,轉瞬間就到了談婚論嫁的年齡,現在中國人喜歡小家,老人的房子眼看沒有指望,自己的房子又不願與兒,媳同住(避免家庭矛盾),只能讓他們另買一套,現在正是獨生子女成家的高峰期,人多,因而剛性房子需求大增!
我國發生金融危機已經是鐵定,只是早晚要發生,如果政府不管,甚至推波助瀾(如日本當年),也許早就發生了;前車之鑒,我國政府正在做出極大的努力減緩,控制金融危機的發生,匯率緩慢上升,外幣兌換沒有放開,銀根緊縮等等,這恰恰控制了房地產的瘋長,但並不會使房價下跌;就象一輛高速行使的汽車,點殺車,只能減緩車速,控制風險,有利繼續前行,而不會使車倒行一樣.
caton:考慮房價問題一定還要考慮通貨膨脹的問題，十年前社會平均工資是多少？二十年前社會平均工資是多少？基本是每過十年加一個零！
我的觀點與枯草兄有些類似！即我看好未來5到10年的剛需房產，即可能的趨勢是房價繼續走高，但戶型向小型化趨勢發展（維持總價與購買力平衡）；同時我看平中高端享受型物業，現在的消費群價格敏感度不高，但繼續向上，需要提高性價比，也可能這方面的房價空間需要時間來換取。
論及房價下跌，甚至暴跌，我還是一個觀點，短期內可能性不大，長期來看，最可能的結果是時間換空間，即部分大家認為泡沫過高的房產，可能還沒跑贏CPI。
但以絕對價格來說，保持向上的趨勢不會變，收入漲的比房價更快，是國家、有房者、沒房者三贏的結果。
還是那句話，自住的不要算太精，聰明反被聰敏誤；投資的，實力不是超強的，你也別摻和，看好房地產，還是看房股。5到10年內看好滿足剛需，且快周轉率的外延發展地產公司；5至10年後重點看好低負債率、有內生性增長的持有型地產公司吧！
順便推薦大家看看郎教授《標本》一書，重點分析了香港4+2地產公司，中國現在走的地產道路，其實就是當年的香港模式。
圍繞在中心城市周圍的中小城市隨著城際鐵路的建成也有支撐！
若干年後的上海很可能是現在的東京，每天我或許會從昆山、常州等中小城市座一個小時的火車來上海上班！
兩周前寫了篇隨筆放在自己的博客中，本來沒打算拿出來獻醜，不過看到這個帖子這麼熱烈就和大家再分享一下！
《換一種角度看房價》http://caton.blog.hexun.com/19569669_d.html
我知道現在這種舉國默哀的時期談論房價，確實不是一個明智的選擇，但是有些思考藏在心中已久，還是想把它記錄在自己的博客中，算是給自己的思緒留下些印記。
週末再次閒逛了偶家附近的仲介門店，原來偶的狗窩總價已經突破200萬了。高興之餘也多了些思考，現在的房價到底高不高，突然發現偶雖居於豪宅之內，可真要偶從零開始，僅憑現在的收入購置偶的狗窩，倒還真有些吃力。
於是，偶把這個問題分享給了公司的同事，閒聊中卻也明晰了未來房價的走向。
信心的基礎來自於小區自住率的提升，記得03年我以80萬購入的時候，身邊的買家均以投資客居多；必然04年交房的時候，小區的自住率相當的低；記得我05年搬入的時候，幾乎每一層樓都有空置房或出租房，甚至偶家樓下還有鄰居開公司（當然後來被偶們共同PK掉了）。之後幾年，儘管房價還在攀升，可小區的自住率倒也同步提升，現如今估計也近百分百了。通常來說，自住率是房價泡沫論的一個重要指標。以此推論，似乎房價漲，可泡沫卻在降。
於是，再度面臨困惑，也就是5年的時間，可房價真真實實的漲了一倍半啊！好在朋友再次釋惑，03年的股市至今漲了多少倍？儘管暴跌，似乎還是一倍有餘，如此類比似乎房價，其實漲的也並不算太離譜。
再看GDP，公開的資訊可查，這些年我國的年增速不低於10%，簡單的按照72法則，似乎離翻番也不遠。同樣的，以居民收入來看，可查的資訊增速也不低，所以儘管房價看似高高在上，卻也必然有些道理。
其次，偶的假設是偶從零開始購買現在的狗窩有些吃力。但不爭的事實卻是，偶當初確實也狠了點，大學畢業工作才兩年，和偶家豬豬小姐婚都沒結，俺家小寶更是雲裏霧裏，就壯著膽子買下了套三房（其實，當時的真實需求也就一個臥室，一個廁所，連廚房都很少用）。如果說現在有些吃力，那當時的情況相比現在，可是更艱難的多。
細細思考，畢竟這兩年股市上漲，間接增強了一部分人群的購買力。而樓市上漲從另一個方面也提升了梯度消費的購買力。一個深刻的例子就在我們公司身邊，新近獲悉，伴隨小陸家嘴東擴，公司附近的老公房政府動遷價已經提升到每平方米4萬元，通常這批老公房一房的面積也就40平米，如此算來，一旦動遷，自己貸個40來萬，倒也輕鬆買下caton的狗窩。
再比如差價換房，某些改善型需求的朋友原先就有房子，只是因為家庭人口結構改變，希望提升居住環境，自然壓力也不會太大。
角度不同，或許視野真不同。突然感歎，中國的領土雖廣闊，但人口多數集中在東部沿海城市，而特有的發展模式，註定北京、上海等核心城市應當享有城市溢價。只要城市人口在增長，房價也就必然走高，上海從某種程度上來說就是香港與東京的翻版。
核心地段的地價在走高，來自城市與國際的接軌，如果小陸家嘴區域的老公房僅從普通百姓的居住功能定位，那無論如何也不值4萬，但如果動遷之後改建辦公樓呢？據說小陸家嘴部分頂級寫字樓，日租金已經突破20元每天每平方米，如此折算這一年一個平方的租金可就是7300啊！在對比4萬每平米的動遷價，是便宜了，還是貴？普通百姓，拿到動遷款，如果不想太大壓力，一房換一房，放到哪不也是支撐房價的動力？
在換個角度來看，5年前caton買的狗窩，那時可真叫偏啊！每天上班坐公車，屁顛屁顛近一個小時才能混到公司，晚上小區內能聽蛐蛐叫，這一路公車還能看到綠油油。可是5年後俺們這裏叫中環線，偶家對面就是shoppingmall，十萬平米的購物中心，該有的品牌全都有，說真的如果不買頂級牌，去哪里還不都一樣。每天上班坐地鐵，算準時間20分鐘就到偶公司。
如果說，當時80萬的房價對應的是一片農田狀，那麼隨著周邊環境的提升，生活配套的完善，交通便利的提高，難道不應該直接刺激房價同步上升。同樣的，現在在上海找偶當初環境的房子，不也就偶當初這個價？
所以不是房價變了，而是角度變了。
那麼，上海的發展最終會如何？可以預見的結果就如同現在的東京和香港。城市將會越來越精緻，絕對市中心的房子越來越和國際接軌，次中心的房子留給國內的精英分子，而城市的小蜜蜂，隨著城市交通的不斷完善，卻越住越遠（當然隨交通的提升，到市中心所花的時間基本還會保持不變）。
所以，核心地段起龍頭作用，不斷的動遷，推高輻射圈的地價，而新一代保持購買承受力不變，要麼房子卻越住越遠，要麼只能房型卻越住越小。未來中心區域越大越貴反而越好賣，而週邊輻射圈反而越小越好賣。
究其根本，房價要跌，很難，很難...