目前是萬科發展歷史上最好的時候！

目前是萬科發展歷史上最好的時候！By rsq789

在這個時候說這句話，早就知道會被質疑的了，所以如果認為我是萬科托的人，就不要看下去了，反正那些都是廢話，因為你完全猜對了，我今天就是來托萬科的。

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1、59億元公司債券的及時雨，讓萬科的資金鏈健康得不能再健康了，近期多家房地產大腕的融資獲批，證明政策上對於房地產行業也是有保有壓的。所以政策上的微妙轉變，也使房地產行業的最壞時刻已過去了。下面來分析一下，在這個行業的最壞時刻中，誰是活得最好、準備得最好的？

2、萬科近期的銷售能力，應該在1-4月的公開銷售報表數字上也能說明一切了，如果和金地、保利對比一下，就更加好看了。繼續關注5、6月的銷售數字。

3、萬科的融資能力：原來就是多種融資並舉的，本來銀行貸款的收縮對於大型地產公司就是利好（不要以為我在這個非常明顯的調控時刻還在胡說，這裡混得久的都知道，我就是某大型國有銀行的職員，還是知道一些些的。）當然，這個「利好」是相對的，因為近期的貸款規模收縮是真的，但是影響的是中小企業，而不是信用評級高的好企業和大型企業。59億的債券的批准，就更加使萬科的融資無憂了。

4、現金流情況：如果上面的3解決了，那麼應該這個4就不必討論了，但是針對近期的某些的「專業」的分析，還是忍不住要說一下。現金流的分析當然不能單單看現金持有量和融資情況了，因為最能說明問題的是「經營現金流」，具體數字我就不再重複了，雖然我並不贊同該文的說法，但是就算是該文上也顯示，「現金流集體斷裂」的房地產行業中最好的還是萬科，好像是「-1.52元/股」吧，大大低其他上市公司。

5、分析一下我為什麼不讚同上面的那篇文章的說法，其實那篇文章說得好像非常專業了，最能說明企業經營成果的是「經營現金流」，而不是利潤，但是作者不知道是不是忽略還是有意忽略了：房地產行業中，因為土地、房子都是存貨的一種，並非固定資產，所以房地產行業的公司有個特點，就是固定資產佔用較少，所以三種現金流中「投資現金流」的量是非常少的，基本可以忽略（因為沒有大的投資，有基本會計報表知識的，看看就明白！）。那麼現金流的分析，就剩下了「經營現金流」和「籌資現金流」了。

大家都知道一句現金流分析的真理：正常的、成長中的企業，經營活動現金流通常為正值，投資活動現金流通常為負值，融資活動現金流為正負相間的。這句話本身是非常正確的，沒有問題，問題是應用這句話來大發專業評論的人，他忘記了或是不清楚房地產行業的性質或是故意忘記還是根本就是「假專業」：房地產行業真正的投資，就是對土地的儲備，而報表上恰恰就沒有反映為投資，所以對於一個成長期的房地產企業，由於資金需求大，故「融籌資現金流」基本上每年都是負的，而行業性質決定了「投資現金流」為零，那麼根據公式「經營性現金流」就肯定為負了，如果大家看看06年的報表，也是這樣的結果，那麼是不是可以說：由於06年的房地產企業「經營性現金流」為負，2007年可能面臨資金的斷裂？這樣的簡單的下結論，是不是太****了？

6、房地產行業最重要的是：銷售、融資、現金流，從上面分析看，萬科都是最健康不過的了，唯一的擔憂就是價格，這個價格有兩個方面：一是銷售的價格，目前還看不到穩定的跡象；二是土地的價格，這個已經很清楚的了，誰07年頭腦發熱，買的土地最多，誰就最難過，萬科雖然07年曾經有過高價地，但是整體上看，與金地、保利等同業比，還是相對理性得多的了，一切都說明，如果連萬科都熬不下去的話，那麼中國房地產行業也就要完了，那麼中國的城市化進程也就完了，那麼中國也面臨「拐點」了。這、可能麼？

7、某個權威人士說：如果我知道一個行業不可能從中國消失，並且這個行業整體不可能出現長期衰退，那麼，如果這個行業中最為優秀的公司都無法實現正常的利潤，那麼我可能會買入它。

8、種種跡象分析，萬科目前面臨的更多的是機遇，而不是挑戰，甚至可以說，目前是萬科發展歷史上最好的時刻！雖然這個時刻不是行業發展中最好的時刻，但確實可能就是萬科在行業中做到從「領跑」到「領先」、從「龍頭」走向「壟斷」的開始。

9、但是實際上看，目前也確實是各大機構對於地產行業最悲觀的時候，股價的表現也說明了一切！這個表現只說明了一件事：市場先生出錯了，那麼我們要做的事，也就非常明顯了。

10、對於萬科，目前的「捐款門」事件，不一定是壞事，可以給王石一個教訓，他近期確實好像太多嘴了，或許，從「拐點門」事件，就已經預示著「捐款門」事件的前奏了。畢竟，木秀於林，。。。。。

11、當然了，從10年多萬科的發展進程來看，我樂觀的認為：無論是「地王」中的狂熱、或是「捐款門」的公關危機，給萬科的，都是成長中的煩惱吧了，小小磨練，才能實現更好的發展吧！

而且，可不可以說，地震，也是房地產行業發展的另外一個挑戰與機遇呢？有人說，以後不買房子了，租還好，地震倒了沒有損失（不過大家都租，也有有人買來你才有得租哦～）；另外一些人，就更加注重房子的質量，從而加快行業的洗牌？後果如何，大家不妨再深入分析，不過好像和我今天想說的沒關係了，就不說了。

單單看總的現金流是沒有意義的，你要看具體的流向！

由於銷售問題不是很大，故存貨中積壓的不是現房就好了，這個有辦法驗證的：用當期的土地儲備估值與存貨的餘額對比一下就清楚。

是不是現金流要沽了，要看未來土建的支出、未來銷售的回款、未來的融資能力等來判斷。

如果不會測算的話，還有一個辦法：看企業2008是不是還會買地，如果這種環境下還敢買地、還能有餘錢去增加土儲而不是被建築公司追著砍的話，肯定有把握自己的現金流能夠滿足開支了，對不？

你看看今年恆大是不是還買地？富力是不是還買地？這兩個應該是最缺錢的了，呵呵！

現在應該對萬科的現金流有信心了吧？