萬科PK碧桂園 巔峰之戰將爆發于2009年

萬科PK碧桂園 巔峰之戰將爆發于2009年 (轉載肖賓博客)
業內最牛的公司多年來一直是萬科，近兩年碧桂園勢頭更猛。對比一下這兩家企業，很是有趣。

最近一時期，因為拿地操作問題，碧桂園遭受到各界質疑；但另一方面有人士認為碧桂園的模式還是有相當的獨到之處的。

2007年底，萬科集團戰略與投資管理部針對碧桂園作出了《碧桂園高速發展之謎》的專題報告。
還記得當年萬科方面針對順馳現象專門作的報告嗎？就是那份報告，建議萬科注意防止公司人員流失到順馳去。實戰結果證明，曾出任順馳總裁的汪浩就是在萬科有過工作經驗的，但萬科人員加盟順馳的並不多，這說明萬科的防止人員流失還是起到了效果，最終順馳的一大主要失敗原因就是管理團隊沒有跟上。由此可以看出萬科此類專題報告是相當具有殺傷力的。

通過對萬科和碧桂園進行對比後，萬科方面總結的結果是：碧桂園近幾年的年收入增速與萬科相近，但淨利潤提升比萬科高；碧桂園的資產周轉率持續上升；萬科的經營性現金流為負，而碧桂園的經營性現金流為正。碧桂園的公司資質非常出色。

萬科方面通過分析發現，碧桂園具有八大特點。
一、碧桂園已經形成了一套清晰有效的業務戰略：避開了主流市場和有實力的競爭對手，低價買入大片有發展潛力的土地，依靠多元化的物業提升了住宅價值，依靠控制全價值鏈實現低成本快速開發銷售，進而快速回款持續發展。
碧桂園主要開發低密度住宅，在專案中通過建設五星級酒店、學校、社區環境等直接提升了住宅產品的價值。
碧桂園具有高度垂直的一體化管理，碧桂園目前覆蓋了房地產開發的所有環節，包括專案定位、設計、建築、裝修、部分建材、營銷和物業管理等，攫取價值鏈上每一環的利潤，並借此實現低成本和快速度開發。上下游相關公司的設置有助於合法避稅，成本內部化有助於降低成本、提高盈利水平。
碧桂園的市場定位也非常獨特，避開一二線城市主流客戶群的爭奪，主要針對大城市郊區和三、四線城市的主要客戶群。
碧桂園的開發速度非常驚人。在專案選址和土地收購階段就開始進行規劃研究初步設計，設計師和工程師一起考慮營銷中心對產品的構成、專案地點、前景的建議，並相應的完善計畫。一般項目概念設計一天就可完成，多數項目可以在拿到土地使用權後幾天內開工。獲得土地使用權證後，立即進行50％以上土地面積的開發，從拿地到預售平均7個月，從預售到結算約8到10個月。
最關鍵的是，碧桂園的產品價格較低，以價低換取快速周轉。
二、碧桂園在土地判斷、快速開發、成本控制、政府關係等方面已經形成了較強的競爭力。
碧桂園主要通過"住宅樓盤未動，社區配套先行"的方式，主動配合市政建設，甚至直接通過捐款來建立良好的社會、政府關係
先做住宅可以讓開發商早點進入銷售，獲得資金。要知道絕大多數開發商都是先做住宅，社區配套最後湊合的。現實中，有多少小區就是因為開發商最後的綠化、教育等配套沒做到位，而引發爭議重重啊。能先做社區配套的開發商真是不多。
三、碧桂園創始人的善舉很多，捐款已經數億。(建立關係網)
四、碧桂園通過設置多層離案公司，在組織架構上有效地實現了業務區隔，並便於未來的資本運作。
五、公司高層管理團隊以楊國強家族為核心和有相關政府及專業背景的職業經理人為主。
六、碧桂園員工以物業管理和設計施工人員為主，規模隨業務擴張而迅速上升，同時素質有所改善。公司的薪酬和福利水平具有較強的市場競爭力。
七、碧桂園的管理體系很有特點，關鍵職能的資源、權力高度集中在總部。楊國強本人直接管理建築設計院和投資拓展部，其他部門由高管團隊管理。地方每個項目公司大約有10人左右，同一省份的幾個項目由1到2位大項目經理協調。
八、萬科研究認為，低調、親歷親為和民營企業重個人輕考核制度是碧桂園的主要管理風格。


對碧桂園，萬科最後的評價是：碧桂園在眾多方面已經作出了符合自己情況和市場需求、而且相互配和的選擇，在應對市場和資金風險方面能力較強，清晰的業務策略和堅決的貫徹執行，使碧桂園實現了持續的快速發展。但該公司政策風險、管理風險、人事風險較大。短期內，公司的管理模式有助於快速發展和規模擴張，但未來隨著企業規模膨脹，地域多元化和業務複雜程度提高，原有管理風格能否繼續支援企業發展和人員成長將面臨很大挑戰。

看看這份研究報告，如此高速發展、方向清晰的碧桂園著實可怕，但能這樣下功夫琢磨對手，萬科更可怕啊，呵呵。
按照碧桂園2007年中期的資料預測，碧桂園2007年全年的銷售收入應該在110億左右，而萬科今年的銷售額已經可以達到500億大關。
單從2007年的銷售資料來看，萬科領先碧桂園好幾個馬位。但從土地儲備來看，碧桂園在5000萬平方米左右，萬科不到2000萬，碧桂園領先好幾個馬位。

從未來的發展趨勢來看，如果碧桂園能夠在2到3年內，全面完成對現有土地儲備的開發、銷售，那銷售額將出現爆炸式的增長，按照碧桂園進兩年的銷售價格，如果該開發計畫得以完成的話，2008、2009年的銷售收入將達到數百億，乃至千億；
而按照萬科方面的計畫，2008、2009年，工業化正式發力，到2009年，全年銷售收入很有可能達到800到1000億元，年增長速度在30％到50％左右。

按時間節點推算，如果兩家公司都能按計劃順利發展的話，在2009年，在最為人關注的銷售收入單項上，將有望出現千億大PK。壯觀啊，呵呵。

綜合看來，碧桂園家族化管理、土地儲備集中在三線城市、土地儲備量大；萬科職業團隊管理、土地儲備集中在經濟發達區域、工業化程度領先業界，兩家公司各有長處。
大膽假設下，這兩家企業其實互補性很強，如果能合而為一，戰略重組的話，那簡直就是SUPER STAR啊，呵呵。
不過只是假設而已，兩家公司現在都如日中天、都志向大的很，碧桂園進入一線城市、發起決戰不過早晚的事，這樣大規模的全國化企業會放棄北京、上海這種必爭之地嗎？WHO怕WHO啊，未來兩年有的打了。後自有分曉。