萬科2007年業績推介會記要20080321

地點：深圳萬科大廈
管理層：總經理郁亮，董事會秘書肖莉，財務總監王文金
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Q1：年報中，萬科去年的計畫竣工面積是700萬平米，實際竣工面積是445萬平方米，比計畫的少了25%，原因是什麼？
王文金：竣工面積比計畫低的原因有多方面，比如一些地方的政府增加了項目驗收項目和驗收標準等，還有就是由於剛開始做裝修房，在這方面的考慮我們準備不足，為了保證交房質量，我們在時間上比預計的慢一些。

Q2：利潤來源中，去年珠三角地區占了萬科60%多的利潤，這個有點畸形，如果未來珠三角地區的利潤萎縮了，萬科受影響會不會很大？
鬱亮：用畸形這個詞語不太妥當。萬科跨地經營已經有很長時間了。其實我們今年是新的稅務政策出來了，我們當時也是考慮儘量能夠在稅率比較低的的確多產生些利潤。當然去年珠三角的價格漲的是最快的。我們是希望我們的三大塊的確均衡發展的，目前來看，珠三角和長三角是差不多的，08年會更均衡一些。萬科的跨地經營，對於我們在當前波動的市場中實現整體增長，這是有幫助的。

Q3：公司對房地產行業暫時的調整，復蘇的時間判斷？
鬱亮：行業短期的調整。我們的年報中說的比較清楚了，我們對市場並不是悲觀。我們今天說市場進入一個理性的發展，現在在各地都沒有出現炒樓的現象出現，大部分都是自住，價格上比去年稍有回落。去年下半年的價格增長是不合理的，非理性的，現在回到了比較理性的狀態。整個市場的交易量在回暖，現在春暖花開，大家也都買房子了，深圳方面，租金的價格也在提高，市場當前處在一個理性的發展期。房地產市場週期論我一直是很懷疑的。房地產市場是始終處於調整之中的。

Q4：萬科的規模今年達到了預期，未來市場佔有率是多少？什麼時候到5%？
鬱亮：現在我們的份額是2.1%，如果有終極目標，我們的使命就到了。我們在2004年的時候，希望是在2014年的時候是3%的份額。但是我們定了三個目標：100億利潤，1000億收入，3%的市場份額。當時我覺得按照難易程度，最容易的是100億利潤，接著是1000億收入，最難的是3%的市場份額。現在看起來的話，行業發展給我們更多的發展空間。我們有信心我們能夠在更短時間內完成我們原來的十年目標，我們今年又請麥肯錫來修訂我們原來的目標。在這一點上，我希望未來我能做到5%的目標，未來5-10年能到什麼目標，我們沒有想太多。

Q5：中國當前面臨一個產業轉移，產業調整階段，這個現象對東部城市的房價影響是怎麼樣的？保障性住房對市場的影響有多大？公司是怎麼判斷的？
鬱亮：目前從某些指標來看，東部地區製造業有一些問題。轉移的目的是通過低附加值產業向高附加值產業來變化的。如果一個城市的土地一直被低附加值產業來佔據的話，會影響城市的活力的。這個問題從長遠來看，問題不是很大。那些高附加值的產業，單位土地上產生的附加值更大。長遠來說，對我們房價影響不會太大。
對於保障性住房，今後土地出讓金的70％以上將用於保障性住房的，不能不考慮我們房地產企業受影響。萬科也會介入保障性住房的項目中的，儘管這一類房的利潤率受限制，但是不限制我們的IRR內部收益率。從投資回報率來看，做這方面並不一定低於我們的商品房開發。萬科也有小型化住宅，從社會的角度來看，我們的商品房開發和我們的保障性住房不形成衝突。從政策來看，去年24號文的出現，政策性住房的政策終於明確了，政府的歸政府，市場的歸市場，這對我們開發企業來說本身是有利的。這才有利於市場健康發展。

Q6：公司08年拿地的策略是什麼？今年會是拿地的好時機麼？08年的銷售目標？4月份哪個樓盤在銷售？
鬱亮：我們的拿地策略，我們今年計畫1000萬，去年計畫是1000萬，前年1200萬，你怎麼能推算今年是買地的好時機呢？現在市場對機會給我們看好的，我們對於這樣的機會是積極的，但是我們掏錢的時候又是縮很緊的，因為我們沒有那麼多錢，而且不好意思向你們要錢。我們不缺地，對於土地儲備，我們考慮夠未來2年開發。06年我們計畫是1200萬，去年計畫是1000萬，實際比這個低，我們拿地方面在刹車，我們覺得太貴了。今年定1000萬，我們既不激進也不保守。
08年的銷售目標，我們肯定是還要保持增長，我們每個月都公佈銷售資料的。下個月我們具體哪個樓盤要開，我的確不清楚，因為我們有150多個項目在運作，我們今年的口號是：每一天都是賣房的好日子。

Q7：合作開發具體的操作是怎麼樣的，毛利率有多高？
鬱亮：我們合作的方式有很多，我們合作的依據是考慮內部收益率而不是考慮毛利率，毛利率在不同的項目中是不確定的。06年的時候我們有超過60%的項目是合作，去年下降到了41%，這和去年的情況比較好是有關係的。

Q8：您以前說房地產行業未來三年的情況是容易判斷的，請問萬科對未來三年市場的看法以及自己的戰略？
鬱亮：我以前說的是房地產公司未來三年的業績是容易判斷的。今年的年報中我們新出現了八個字叫做“聚焦主流，理性應變”，這也是我們對未來幾年新形勢的對策。聚焦主流就是我們萬科定位在主流發展商，我們勢必會介入到經濟性住房的領域的。我們不會像潘石屹那樣做一個項目，也不會像星河灣那樣做特別高端的項目，我們主要做商品房項目，90%的是做這樣的事情。有的人也說，你萬科也做高端樓盤的。我們的確做，因為我們拿地的時候也有可能在高點拿。整個來說，高端項目占的比例不會超過10%。理性應變，就是說當市場很好的時候，我們保持警惕，而在市場低迷的時候，我們應該比同行有更大的信心。今天的萬科我覺得我們是可進可守，所以我說我們未來三年的態勢是容易預測的。

Q9：工業化建房這方面，當前是怎麼樣一個情況？
鬱亮：去年我們的工業化建房剛開始不久。到目前為止，我們今年可能會有60萬平米的開工量使用工業化建造。這幾天我們董事長去日本和日本大成簽署工業化合作協定。明年我們目標定在90萬平米，但我們努力在100萬以上。工業化方面我們給予太多的期望，我們的確給予很多的投入，但是它的投入成本還是比較高，工業化對於蓋樓效率提升的方面也需要很多的時間，當前總的來說，工業化蓋房我們還是處於摸索階段，有諸多不確定因素，唯一可以確定的就是它的工程質量。

Q10：目前客戶中，持自有資金和貸款買房的比例大概是多少？
肖莉：總得來說，從06，07年的情況來看，按揭購房的比例是下降的。自有資金和貸款的比例大概是各一半吧。

Q11：房地產開發成本構成是怎麼樣的？政府要求降低房價，會不會對稅費有所減免？寶鋼在武漢建了兩座鋼結構的房子，你怎麼看？
鬱亮：政府稅費的減免，我從來就不抱希望。因為我們國家解決任何問題都是靠稅的，比如解決亂投資就有固定方向投資稅，房價高就加稅，等等。這使得我們都習慣於解決任何問題頭通過加稅的方法，現在我還沒有發現什麼東西能夠通過加稅把價格降下來。鋼結構住宅，鋼結構對我們來說都是小事情。我們當時確定我們未來發展方向的時候，就考慮過鋼結構，最後選定了PC結構(預製鋼筋混凝土結構)。我們國家鋼材是比較緊缺的，如果用鋼結構蓋房，成本會是個問題，應該不會是主要的發展方向。我們在鹽田新總部的房子是用鋼結構來建造的。

Q12：今年萬科降價很快，是不是在回籠資金，這是基於一種什麼策略？房價降了，影響了毛利率，萬科怎麼辦？
鬱亮：我們的策略是明確的。我們說到做到，我們說拐點，我們就降價了。我們說到做到了，好公司的特徵之一。未來房價降了，毛利率當然也會受影響。關鍵是，過高的毛利率是不是我們追求的，我覺得過高的毛利率是不應該追求的。今後大家也不要對我們的毛利率有太高的期望，房地產毛利如果過高，會引發過多的公司進入，比如現在很多家電企業在做地產。現在我們的毛利在30%，過去我們25，26%，我們希望追求穩定的毛利率，但是不希望毛利率過高，我們只追求我們對投資者回報的增長。在穩定毛利率的情況下，回報率的增長是有幾方面的潛力去挖掘的。一方面我們挖掘我們的效率問題，另外一方面，我們想管理要效益，第三個我們要向規模要效益。

Q13：政策性住房的招投標方式主要是哪種方式？這和萬科以往的優勢是不是相結合的，政策性住房的定價是怎樣一種情況？這塊的比例未來三年在萬科的比例會是怎樣？對淨資產收益率的影響如何？
鬱亮：政策性住房的定價權肯定不在萬科，在政府。政策性住房的形式有好幾種。從現在來看，它對ROE的回報和現有專案差不多。剛剛切入這方面的業務，各地的遊戲規則也不一樣，我們還處於摸索階段。

Q14：全國有660多個城市，萬科聚焦三個經濟圈，戰略是不是有些保守？很多區域性的市場比如西安也是不錯的，萬科沒有進去，而富力、中海等進去了。
鬱亮：全國六百多城市，我們只確定了三十個。東部沿海的確佔據了我們銷售的三分之二，全國商品住宅25000多億，3000億在北京，2800億在上海，這是很集中的。我們在東部沿海密集建點，這是對的。像你說的，西部一些區域中心城市，這個我們也重視，今年我們也會進入重慶和西安。西安是和凱德合作的一個專案，他們做商業，住宅我們來做。未來我們相信會進入更多城市，但是我們進入更多城市的時候，也會聚焦在三大經濟圈。

Q15：07年同比來看，從利潤的角度，富力是第一；從銷售看也有人比你厲害；從項目儲備看，是碧桂園最多。你的競爭對手也是很厲害的，怎麼樣來競爭？
鬱亮：我們的競爭對手也都很強大的，剛才你提到一些競爭對手。其實還有一個競爭對手比他們更強大的，我覺得是中國海外，這麼多年中海外一直直追著我們，去年全國市場份額，第一個是我們，第二個就是中海外。中海外和萬科一樣具備跨區域發展能力，而且具有長時間的開發能力，都有非常強大的團隊支援。這方面，中國海外是萬科最尊敬的競爭對手。我們有戰略投資部，專門給我們介紹我們對手的情況，我們從來沒有絲毫鬆懈。

Q16：關於房地產行業理性回歸的影響因素？
鬱亮：第一個是宏觀環境，我們現在可以看到這次兩會期間，兩會代表對房價的議案遠遠沒有過去那麼激烈，這和十二月份我們萬科提出的拐點以及促銷活動，使得大部分人相信，宏觀調控是發揮作用了，這樣我們覺得調整到位了。宏觀政策本身，看上去比較穩定了。第二個問題是消費者，主要是錢的問題，收入其實還是在增加，而不是減少。延緩理性回歸的主要是消費者的信心，房價回調的時候，有些人也會過度悲觀，可能也會延緩這個過程。但是從萬科過去幾個月的理性定價政策之後，我們看來，消費者信心還是沒有散的。

調研感想：
萬科2007年收入355.27億，同比增長98.27%，利潤總額76.42億，同比增長122.5%億，歸屬上市公司淨利潤48.44億，同比增長110.81%，基本每股收益0.73元。
2007年萬科的市場份額從1.2%增加到2.1%，萬科計畫未來5-10年達到5%的市場份額。
經營方面，萬科更加成熟老練。萬科管理層說，萬科當前處在一個“可進可退”的階段，在地產市場上遊刃有餘。萬科同時在全國運營了150多個項目，戰略上，萬科“聚焦主流、理性應對”，定位自身為主流發展商。對於未來的局勢，管理層相信市場剛性需求還是很大的，當前市場正處在轉暖其，需求正在理性回歸。李敏2008年3月24日