中國企業家：“萬科降價”真相調查

領先者的理性
文 本刊記者 王琦

萬科一向堅持快速開發、快速銷售的經營策略。這次降價活動之始，萬科方面曾經公開表示，降價策略將分區域進行。這也是萬科“聰明的一點”。去年不同市場的房價漲幅很不一致，珠三角泡沫明顯，萬科的降幅也最大，上海、北京的降幅等而次之，也是基於兩地去年房價的漲幅不盡相同。
在每個具體的城市，萬科都會先拋出一個專案或者一個促銷計畫做實驗，考察市場反應，並相應制定進一步的銷售策略。廣州萬科金色康苑以僅13000元/平方米的均價開盤，不到兩個小時即全部售罄，其後廣州再無如此大的優惠幅度。上海今年元宵節95折當日出售促銷項目70%之後，第二輪優惠即改為99折。北京因為在售項目少，只有尾盤有優惠。這種分區域制定優惠政策並不斷微調的辦法，讓萬科在迅速銷售回籠資金的同時，將降價帶來的損失控制在最小的程度。
對於萬科降價對公司發展和銷售、利潤預期的影響，中信證券房地產分析師王德勇的分析不無道理：“2007年來的信貸政策、宏觀調控帶來的銷售量下滑，讓所有的房地產企業感到資金鏈緊張。如果萬科不降價，銷售、利潤情況只會比現在更差，因為銷售量會非常低迷。”王德勇認為萬科2008年的增長速度會稍慢於2007年，但是相差不會太遠。
萬科執行副總裁肖莉對這個問題的回應是：“通過快速周轉，萬科可以實現更高的資產回報率，並不會影響公司的快速成長。”
但是，萬科作為行業領袖向來受到的尊敬在這場降價潮中受到挑戰。在華遠地產任志強明確表態“房地產沒有到拐點”後，SOHO中國潘石屹則拋出了“王石降價是清理門戶”的觀點，明確指出：萬科降價會對中小企業形成壓力，如同當年長虹降價洗牌一樣。
萬科肖莉對於這種觀點的評價是：“房地產行業非常散，任何企業都無力左右整個市場。如果市場進入長期低迷，萬科自顧尚且不暇，何況整合行業？”
王石還是以領先企業的姿態提醒同行，不要死扛，“現在房價拐點就是禿子頭上的蝨子”。不過，業內並不完全認同“陰謀論”。“為什麼房地產企業要長期處於這種散、亂、小的局面呢？每次行業的低谷都是進行行業整合的最佳時機。萬科搶先降價回籠資金，獲得收購不得不離場的企業的收購機會，這對萬科、對這個行業都是好事情。”王德勇評價。