市場環境變化與管理層看法
2007年，住房市場經歷了深刻轉變。前三季度，市場情緒普遍樂觀，各主要城市房地產成交旺盛，部分地區房價持續大幅上漲，土地成交價格不斷刷新。進入四季度後，銷售量明顯放緩，市場觀望氣氛加重。從交易資料上看，前三季度，全國商品住宅銷售面積的同比增幅分別為12.4%，29.4%和54.1%，銷售金額同比增加29.2%，41.6%和89.6%，呈逐漸上升趨勢，而四季度以來，銷售面積和銷售金額增幅雙雙下降，在前期價格上漲幅度較大的城市，銷售量下滑的跡象更加明顯。如何看待已經出現的市場變化，如何評估市場調整的範圍和幅度，以及如何順應這一形勢做出相應行動，成為住宅企業必須面對的問題。 對此萬科認為，目前市場面臨的，並非從長期上漲到長期下跌的轉折，更非從大漲到大跌的轉折，而是經歷前期一段時間過快上漲後，市場需要一個理性回歸的階段。 從市場前期表現來看，理性調整的到來存在其必然性。具體而言，自2006年年底以來的房價上漲可以劃分為兩個階段，其中，2006年四季度到2007年一、二季度的房價的上漲有其真實原因，一方面，2006年住房供應結構的調整加大了市場對大戶型供應減少的預期，導致當時占主流的大戶型產品價格上升；另一方面，90/70政策出臺後存在一個規劃調整期，使2006年末和2007年初的住房供應出現暫時性的斷檔，以上兩點因素推動房價出現階段性上漲。但隨著小戶型住房的較大規模上市，推動房價上漲的真實動力在2007年年中已基本消除，因此，其後一階段部分城市房價的快速上漲帶有一定的過熱因素，原因在於這些市場的參與者，無論是供應商還是購房者，都沒有充分意識到上述因素的階段性和暫時性，產生了過高的上漲預期，市場心態非常亢奮，脫離了理性發展的軌道。具體表現包括：房價增速超出普通家庭收入增長速度較多，一部分自住需求被擠出市場；購房者普遍預期未來房價將進一步快速上升，投資性購房比例上升，部分購房者擔心買不到房子或未來買不起房子而進行恐慌性搶購，地段位置、房屋質量、戶型設計這些最基本的因素被忽略；住宅企業對未來房價預期過高，導致土地市場出現搶購，土地價格大幅度上漲，部分專案甚至出現了“麵粉比麵包貴”的不正常情況。 從上述情形出現開始，萬科已經注意到其中隱含的風險，並在一季度報告、中期報告、三季度報告中多次做出提示。萬科明確表示，“萬科從不會因為市場的亢奮而轉向激進，將在市場的變化前保持冷靜，堅持萬科對行業趨勢的一貫判斷，堅持萬科既定的發展策略，更為重視成長的質量和財務的穩健性”，在專案資源上，“考慮到目前地價水平中含有較多的預期因素，萬科認為當前的專案資源保有量是更適當的。”這一判斷與決策使得公司能夠以更加主動和積極的姿態應對本次調整的到來。 同時萬科管理層認為，當前部分市場所出現的理性調整是階段性的，並不會改變行業整體的發展方向。長遠來看，中國城市住宅總體供應趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化和工業化的方向沒有改變；人口紅利和人口遷徙的態勢沒有改變；國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變；人民幣和資本品升值的預期沒有改變。因此，我們依然可以堅定不移地看好行業的未來前景。而市場從過熱向理性的回歸，不僅不是住宅行業由繁榮轉向衰退的信號，反而將有助於行業獲得更為穩定健康的發展環境。順應這一趨勢的企業，將獲得更為廣闊的成長空間。 另一方面，理性回歸不能簡單理解為“降價”。比價格變動更重要的是其背後市場心態的轉變。根據萬科的觀察，經過2007年10月到2008年2月的調整，市場整體的心態已經回歸理性。主要表現在：自住需求恢復主導地位，投資性購房比例明顯降低。根據萬科對過去4個月銷售情況的統計，自住需求比例超過銷售量的90％；恐慌性搶購的心態消失，客戶普遍對住房進行反復比較、謹慎判斷後才作出購買決定，以自住為目的的客戶有更為充足的時間評價住房是否符合其居住需求；住宅企業對於未來過於樂觀的預期逐步修正，土地市場搶購的局面結束，報價趨於謹慎；住宅企業對自住需求的真實購買能力更為關注，標價趨於合理。 在市場心態回歸理性後，由於觀望氣氛仍可能持續一段時間，市場存在一定過度調整的可能。但如上文的基本面分析表明，中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間並不存在。隨著住宅企業定價的合理化和真實自住需求的逐步啟動，成交量將逐漸恢復正常，市場將在更為理性健康的軌道上開始新一輪的發展和成長。 報告期內，針對房地產行業的調控繼續深入，行業發展的思路也進一步明確。8月份，國務院下發24號文（《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》），對我國未來住房行業的發展做出總體規劃。24號文明確了政府在保障性住房供應上所發揮的主導作用，標誌著全面完善住房保障體系的開始。其後，國土資源部要求各地在制定土地供應計畫時，應優先安排廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，“其年度供應總量不得低於住宅用地供應總量的70%”。廉租住房、經濟適用住房等各類保障性住房的管理辦法也相繼出臺，對保障性住房的建設、供應、分配與監督管理各個環節做出了細緻規定。可以預見的是，隨著一系列住房保障政策的完善和落實，未來住房供應中，中小套型可支付住房的比例將顯著上升，並在推動住房市場的格局演化中扮演關鍵性的角色。 這一變化將進一步強化住房小型化的趨勢，企業在中小型住宅上的設計和開發能力將成為日益突出的競爭優勢。作為城市主流住宅供應企業，萬科將更為積極地參與包括保障性住宅在內的大眾住宅的開發。正如公司此前指出的，由於限價商品房的利潤率一般已經事先鎖定，企業周轉速度將成為決定資產收益率的關鍵指標。萬科是業內周轉速度最快的企業之一，在這一領域具有一定競爭優勢。 2007年對建設用地的管理更加嚴格。9月份，國土資源部發佈《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，進一步規範建設用地使用權的出讓行為。另一方面，政策的重心日益明顯的轉向提高土地使用效率。2008年1月份，《國務院關於促進節約集約用地的通知》中再次強調，要嚴格執行閒置土地處置政策，並提出對閒置土地特別是閒置房地產用地征繳增值地價。為了縮短土地開發週期，新出臺的《土地儲備管理辦法》還要求土地儲備機構對儲備土地進行必要的前期開發，即對建設用地使用權實行“淨地”出讓。上述政策的推出，意味著在保護耕地的基本政策前提下，為緩解土地供需矛盾，盤活存量土地將繼續成為下一步土地工作的重點，對閒置土地的處置力度將持續加大。這一趨勢，和萬科一貫以來堅持的不囤地、不捂盤、獲取公平回報的經營策略是高度一致的。同時，淨地出讓方式有利於減少專案開發過程中的不確定性，降低了住宅企業的經營風險。 期內，為防止經濟由偏快轉向過熱，以及防止結構性通脹轉向明顯通脹，中央經濟工作會議首次提出要實行“從緊的貨幣政策”。今後一段時期內，資金狀況仍將成為考驗住宅企業的最核心因素之一，並將加速催化行業資源的分化與整合。具有良好的資信能力和廣泛融資渠道的企業，在行業格局的重構過程中將佔據更為有利的地位。 公司應對和經營業績 報告期內，公司積極應對市場變化，取得了良好的經營業績。 期內，公司完成新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，分別比2006年增長55.2%和36.0%；實現銷售面積613.7萬平方米，比2006年增長90.1%，銷售金額523.6億元，比2006年增長146.6%，占全國住宅市場的份額達到2.07%，進一步確立了市場領先優勢。 2007年，公司結算面積393.7萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8億元，同比增長99.1%。公司實現營業收入355.3億元，增長98.3%，淨利潤48.4億元，增長110.8%。 其中，珠三角區域實現銷售面積174.0萬平方米，銷售收入182.6億元，分別占公司整體的28.3%和34.9%，實現結算面積153.0萬平方米，結算收入158.1億元，分別占公司整體的38.9%和44.9%，實現淨利潤33.8億元，占公司整體的63.7%；長三角區域實現銷售面積200.5萬平方米，銷售收入178.9億元，分別占公司整體的32.7%和34.2%，實現結算面積112.6萬平方米，結算收入111.4億元，分別占公司整體的28.6%和31.7%，實現淨利潤10.9億元，占公司整體的20.6%；環渤海區域實現銷售面積143.9萬平方米，銷售收入108.7億元，分別占公司整體的23.5%和20.8%，實現結算面積63.9萬平方米，結算收入51.1億元，分別占公司整體的16.2%和14.5%，實現淨利潤4.4億元，占公司整體的8.3%；其他市場實現銷售面積95.4萬平方米，銷售收入53.4億元，分別占公司整體的15.5%和10.2%，實現結算面積64.2萬平方米，結算收入31.2億元，分別占公司整體的16.3%和8.9%，實現淨利潤4.0億元，占公司整體的7.4%。 報告期末，公司尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計238.1億元。 報告期內，公司更加堅定地執行以大眾化住宅為主流產品的戰略。隨著住房供應結構調整政策的逐步落實，萬科在中小戶型住宅研究上的先發優勢得到體現，率先推出的杭州魅力之城、上海花園小城、上海四季花城二期、深圳金域東郡、廣州金域藍灣等“90/70”專案均取得了良好的市場反應。 報告期內，公司新增專案規劃建築面積合計1142萬平方米，按萬科權益計算的建築面積934萬平方米。上述新增專案的總規劃建築面積中，41.0%是通過收購公司或合作方式取得的。截至2007年末，公司規劃中專案按萬科權益計算的建築面積為1821萬平方米。 在專案資源上，萬科一貫的觀點是，公司擁有的項目資源應以保障公司的持續經營和增長為尺度；為防止占壓資金、降低周轉效率，萬科不主張過多的專案資源保有量。從2004年開始，萬科的專案資源都小於未來兩年的開工量，且項目資源與未來兩年開工量的比例不斷下降。而這並未影響萬科近年來的高速增長。 報告期內，考慮到土地價格存在一定的過熱因素，萬科在項目獲取上更加謹慎。公司在三季度報告中表示，我們“具備在短期內進一步擴充專案資源的能力，但管理層認為，我們可以選擇更合理的時機、以更有利的方式來體現這一能力”。近期土地市場的調整在一定程度上驗證了萬科的判斷，這一謹慎的策略也為萬科在市場調整過程中贏得了主動。 報告期內，公司繼續加大資源整合力度，擴大合作物件範圍，運用了多種合作方式。公司進一步受讓浙江萬科南都房地產有限公司的剩餘20%股權；與上海恒大集團有限公司及上海吉鑫置業發展有限公司簽署協定，獲得上海浦東成山路、濟陽路、五街坊、七街坊及中林等項目；與中國航空工業第一集團公司簽署戰略合作協定，共同組建綜合性房地產開發公司開發房地產項目；通過公開拍賣方式獲取了杭州鋼鐵集團公司下屬之富春有限公司在浙江產權交易所轉讓的股權包；與新加坡嘉德置地集團達成了戰略合作框架，住宅項目包含的商業部分與其展開合作。 同時，面對行業融資環境的變化，公司在繼續加強銀企合作的基礎上，進一步拓寬融資渠道。報告期內，公司與建設銀行簽署了200億授信額度的合作協議；通過公開增發A股的方式融資近100億元，進一步擴充資本實力，為公司實現快速發展奠定了堅實的基礎。 管理與創新 2007年，公司以“大道當然，精細致遠”為主題詞，其含義為在持續深入的變革中，將義不容辭的擔任起行業先行者的責任，同時，通過腳踏實地的精耕細作，在通往基業常青的道路上邁出新的步伐。 在過去的一年中，萬科一如既往地致力於為客戶提供質量滿意、價格合理的產品和服務，為投資者創造優良回報，為員工創造可持續發展的職業空間和健康豐盛的人生體驗。 報告期內，公司在全國20個城市展開統一行動，將所屬的“物業管理有限公司”統一更名為“物業服務有限公司”，這是繼2005年底萬科物業負責項目的“物業管理處”更名為“物業服務中心”之後的又一舉措，標誌著萬科客戶理念進一步深化。 2007年，由第三方蓋洛普公司持續進行的萬科年度客戶滿意度調查結果顯示，萬科的客戶滿意度在06年的基礎上又提升了兩個百分點。報告期內，公司在行業內首次推出“冷靜期”概念，試行“三天無理由退訂”。公司還借奧運的契機，舉辦了“奧運祥雲火炬進社區”活動。這些努力都得到了客戶的好評。 報告期內，公司的總資產由499億元增長至1001億元，新開工面積也由2006年的500.6萬平方米增加至776.7萬平方米，隨著經營規模的快速擴張，管理複雜度顯著提高，公司需要在技術、戰略、組織、人力、文化等各個方面建立和完善符合大型企業經營規律和萬科自身特點的管理方式，通過打造新的管理平臺支撐企業的快速發展。為此，公司啟動了旨在引進高端管理人才的“社會精英計畫”，跨行業招募國際化精英人才，以提高管理的有效性和精細化程度。同時，公司還啟動了海外新動力計畫，為未來的發展蓄積人才資源。 期內，公司工廠化技術的研發和應用取得重要進展。位於東莞的住宅產業化基地正式投入運作，並被建設部授牌為“國家住宅產業化基地”。公司還與北京市榆樹莊構件廠合作，建立了萬科北方工業化研發基地――榆構萬科住宅產業化研發中心。作為大量應用工廠化技術的試點，上海新里程20號、21號兩棟住宅項目已向市場推出。工廠化的生產方式將最大程度改善結構精度和產品質量。另外，工廠化所具備的標準化生產、大規模複製、減少現場施工人員以及提高專案周轉的特徵也將有助於使萬科突破規模發展的瓶頸。 2007年，公司新開工住房中裝修房的比例達到53.4%。推廣裝修房戰略既是為了適應未來更激烈的市場競爭、建立更強大競爭優勢的重要手段，也是住宅企業倡導節約環保、踐行社會責任的重要體現。公司將繼續推進這一戰略，努力提高裝修房的客戶滿意度。 公司的專業能力再度獲得社會的認同。繼2006年萬科五項目獲得金獎後，2007年“詹天佑大獎優秀住宅小區金獎”評選中，萬科武漢城市花園、上海朗潤園和瀋陽萬科城等三個項目再獲“金獎”，深圳萬科城專案還榮獲“詹天佑大獎住宅小區優秀規劃獎”。 萬科的道德準則和企業形象獲得社會的廣泛認可。報告期內，公司連續第五年獲得由經濟觀察報和北京大學管理案例研究中心共同推出的“中國最受尊敬企業”獎項。在由21世紀報系主辦的中國最佳企業公民評選活動中，萬科連續第四次獲得“最佳企業公民”稱號。報告期內，萬科發佈了社會責任綠皮書，向社會公眾公佈社會責任規劃。這既是萬科踐行企業公民理念的行為綱領，也代表了萬科對社會的承諾。 報告期內，萬科和英國駐華使/領館文化教育處聯合舉辦了第二屆“海螺行動”，致力於推動社會各界對中低收入人群住房問題的關注和研究。由萬科出資建設、以探索中低收入人群居住解決方案為目的的住宅試驗專案廣州“萬彙樓”目前已接近竣工，並將於2008年年中交付使用。 報告期內，在由翰威特、RBL集團以及《財富》雜誌共同組織評選的“2007年最具領導力公司研究”活動中，萬科當選“最具領導力公司”大中國區排行榜第一名，並成為中國大陸唯一進入亞太區排行榜的企業。 持續增長的業績以及規範透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。報告期內，在國際權威雜誌IRMagazine主辦的“2007年中國投資者關係”系列評選中，萬科憑藉在投資者關係管理上的出色表現，再度榮膺“最佳投資者關係大獎”、“最佳投資者會議獎”以及“最佳投資者關係執行人”等多項大獎。 未來發展展望 2008年萬科的主題詞是“慮遠積厚;守正築堅”，其含義在於，公司應以更深厚的積累，奠定長遠增長的堅實基礎；以堅實的產品和服務品質，構築企業的核心競爭力。 質量是企業的生命線，尤其對於快速發展中的企業來說，在質量問題上更不能有絲毫的鬆懈。2008年萬科的新開工面積竣工面積將分別達到848萬平方米和689萬平方米，在這樣的規模下，如何確保每一套產品的優良品質將成為萬科面臨的挑戰。 夯實基礎、提升品質是萬科新一年的首要工作之一。 2008年萬科將在文化、體制、組織、管理方法、與合作者關係等方面全面推動變革和創新，致力於提高產品的質量水準和客戶對質量的滿意度。同時，公司將深化戰略總包合作，引進國際先進的監理公司參與品質管制。 2008年也是萬科工業化技術更大範圍試驗的開始，全年開工面積預計將超過60萬平方米。公司計畫于2008年成立萬科建築技術研究院，充實建築技術研究方面的專業人才，形成技術研發組織平臺。同時，建立深圳、上海及北京工業化產品研發基地，完善東莞工業化技術研發基地，形成集團建築技術研發工作平臺。此外，萬科將繼續推進裝修房戰略，預計2008年裝修房新開工比例將超過80%。 在專案開發方面，公司將通過加強對市場動態和競爭格局的監測、分析和研判，及時準確地應對市場變化。在項目獲取上，公司將繼續堅持穩健投資的經營風格，加強和各類存量土地擁有者的合作，同時嚴格控制高端專案比例，提高針對剛性需求的小戶型產品的比例。 為建立適應新的規模和新組織能力要求的人力資源儲備，公司一方面將繼續積極引進目前缺乏的關鍵人才，另一方面也將進一步加強人力資源的培訓和發展，幫助員工適應變化，不斷成長。 在從緊的貨幣政策下，資金仍然是制約行業發展的主要瓶頸。公司將強化與原有資金合作夥伴的合作關係，同時積極創新融資方式和手段，嘗試與銀行、信託、基金等資金方合作開發新型融資工具和產品。同時，行業調整也會給資金充裕的企業帶來難得的發展機遇，如果能在時機成熟的時候進行一次股權融資，將顯著有利於萬科抓住發展機會，並提高未來每股收益的持續成長性。但管理層在這一問題上將高度慎重。萬科管理層認為，只有在充分考慮資本市場狀況、股東和投資者承受能力的基礎上，在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程；此外一旦啟動該項工作，公司還應盡一切可能，選擇合適的時機、合適的規模、合適的融資方式，以避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。 面對日益複雜的經營活動，公司將進一步優化現有內控體系，建設新的內控流程並投入運行，將內部控制體系覆蓋到全部一線公司，同時利用資訊系統，實現內控體系執行的網路化、資訊化，建設集團層面的風險管理體系，確保經營的合規性。 在社會責任方面，萬科將以推廣裝修房、工業化住宅作為踐行企業公民理念的重點手段，兌現社會責任綠皮書的承諾。將深化對綠色人居環境的研究，並在社區、辦公場所推動節能、環保的改進。2008年公司將更深入參與保障住宅的相關研究，為社會和諧貢獻力量。
萬科致股東的信
對中國住宅行業來說，2007必將是給人留下深刻印象的一年。這一年，包括萬科在內的眾多住宅企業、尤其是上市企業，普遍實現了前所罕有的高速增長，增長的幅度甚至超過了空前繁榮、行業一片樂觀的2004年。然而正如三年前盛況之後隨之而來的是2005年初行業調控、市場前景迷離，2007行至歲末，觀望氛圍再度籠罩行業上空。 市場情緒有如天氣，起伏變幻本來難免。但如此劇烈的陰晴交替，卻依然足以令人動容。在這一近乎悖論的巨大反差背後，行業前景的天平究竟將向何方傾斜？投身或投資於這一領域的我們，又該作出怎樣的判斷和選擇？毫無疑問，這是萬科必須直面的問題，萬科也有責任與股東分享思考的所得。 然而，相對於市場氣氛的劇烈變動，萬科的回答可能會略顯平淡。 因為在萬科眼中，自2004年以來，儘管行業景氣的表面現象時有跌宕，市場氛圍也不斷在樂觀與悲觀之間反復徘徊，但支撐住宅市場基本面的諸要素卻並未發生任何根本性的改變，而行業內在的發展規律更是始終如一。在萬科看來，要看清今天的行業，要判斷明天的市場，其實答案早在數年前就已經揭曉。 行業今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經發生的變化，則市場氛圍從2007年到2008年的轉折也似曾相識。不同之處僅僅在於，2005年的憂慮是對政策調控的反應；而今天的寒意，則來自市場現象的變化。 萬科在2004年年度報告中有這樣的分析： “消費者的有效需求才是一個市場存在的理由。政策是市場環境中不可忽視的一個重要組成部分，但它的出發點，只會是防範市場波動帶來的風險，而不可能是憑空創造或者消除一個自我演進的真實市場。住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質最重要的物質基礎之一。決定住宅市場基本走勢的，是經濟的成長性、人口結構和居住形態的變遷。 “經過20多年的發展，中國已在世界經濟尤其進出口貿易中獲得舉足輕重的地位，並保持著全球最快的增長速度。未來十年中國人口仍將繼續增長，並伴隨家庭規模的不斷小型化。而隨著工商社會的全面成型，中國也正處於全球最快的城市化進程中。 “商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業的集中化也是必然的趨勢。 “行業發展的廣闊前景和集中化的必然趨勢，為包括萬科在內的領先企業提供了近乎無限的遐想空間。”這段話在2005年似乎並未獲得太多的認同，而時至今日更恐怕早已被人遺忘。但從2005年到2007年，伴隨宏觀調控的逐步深入，行業內優勢企業普遍的快速發展卻已成為不爭的事實。再度審視、比較這一成長歷程，如果作為劇中人的我們，能從情節片段的紛亂中超脫出來，則不難現，決定行業長期發展和短期波動的內在規律和深層因素，其實並未發生任何根本性的改變。 正是從這樣的觀察角度出發，萬科在2005年的中期報告中再度重申了自己的看法： “（萬科）管理層認為，對於行業經營環境可以作出兩點結論。首先，只有平穩的增長才是行業之福，短期內過於亢奮的市場盛況必然不能持久，更不可依賴。其次，無論一時有多少利空的消息，依靠真實需求支撐的市場也永遠不會就此衰落或沉淪。” 我們對中國住宅行業的美好前景充滿信心。但我們也看到，在市場從亢奮非理性上漲向理性增長回歸的進程中，消費者的判斷和預期需要一段時間來加以厘清。而這一過程影響著個人購房行為，並進而可能影響群體的資訊傳遞和決策。很多時候，從表面上看是市場的變動導致了市場預期的變化，但深入探究，我們可能發現，其實是市場對短期預期的某種不確定而放大了市場的短期波動。 作為這個年輕行業的領跑者，儘管萬科沒有足夠的能力主導市場的態勢，但我們應當也必須直面市場的觀望和疑問，並始終秉持擁有充分把握的立足之道。幸運的是，身為為數不多的見證這一行業自肇始以來全過程的企業之一，我們更深切的感受到來自市場運行本質的力量。由此而獲得的寶貴經驗，亦成為前瞻未來的基礎。 如果對萬科所沉澱的經驗和信念做一個扼要，那就是堅持自己對長期趨勢的判斷，並對行業自身可能發生的情緒波動始終保持警惕，而這也正是萬科當前的選擇。 類似中國正在經歷的高速現代化、城市化發展進程，在每個國家的歷史上恐怕都只有一次機會。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關的中國住宅行業，其足跡註定無法平凡。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。作為這個領域的從業者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。 撇去表面的喧嘩，真實的購買力始終在悄然生長，而住宅業邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個自由准入的行業，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。憑藉一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經結束，未來只有那些真正創造價值的企業才能在這個充滿競爭的行業中長存；只有那些轉化資源效率最高、能以最低消耗創造最高性價比產品的企業才能最終贏得勝利者的桂冠。 正是基於這樣的思路，萬科將2008年的主題詞確定為“慮遠積厚·守正築堅”。在住宅行業中耕耘了二十年的萬科，越來越意識到只有回到市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應對一切市場變動最簡潔、也最有效的終極策略。有志于成為世界級優秀住宅企業的萬科，越來越意識到，市場是最公平的遊戲，在這裏不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道。 2008年是萬科上市的第18年。在過去的17年中，股東一如既往地支持著萬科，也見證了萬科持續17年、閱遍市場風雨和波折的增長。對股東給予的理解和信任，萬科人一直深存感激。這也給了萬科人足夠的動力，在未來的悠長歲月中，與股東一同譜寫更為美好的明日篇章。
萬科致股東的信
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