房產崩盤路線圖

http://hi.baidu.com/yangtao19682008-04-19
如果是在香港，房價也許至少已經跌去20%了。因為香港人看房價，最在乎的是地皮的價格。每次拍賣土地，中標價基本能反映出香港房地產市場的價格趨勢。可惜，中國的房地產市場還處於幼年期，關注地皮價格的人還不太多，很多鮮明的信號還沒有看出來而已。
比如，2005年，全國土地拍賣價款6000億，2006年達到7670億，2007年進一步達到1萬億（其中1-11月9100億）。三年時間，房地產商買地花去了2.3萬億。從全國30個主要城市地價佔房價的比例來看，2000年到2004年基本維持在23%左右，2005年達到27%， 2006和2007年降低到25.3%和23.2%。按照最低23%計算，這3年買地花費的錢需要在未來賣出10萬億的房子來。假設開發商的毛利率是 30%，那它的成本要達到7萬億。比潘石屹先生說的，1萬億買地、2萬億拆遷安置要少一點。問題就在於，付出2.3萬億土地款後，房地產還有能力再付出 4.7萬億造房子嗎？假設貸款比例為50%，他們的自有資金能達到2萬億以上嗎？要知道，2007年全年的房地產銷售才不過3萬億而已。
結果如何？就是房地產商資金鏈斷裂。它的前兆表現，是土地價格率先下跌。去年底以來，廣州、廈門、福州、深圳等地先後出現了土地拍賣流拍、價格大幅下跌甚至達到5成的情況。如果在香港，地價一跌，房價立馬跟進。而中國大陸呢，卻是地價下跌幅度巨大、房價勉力維持。這有點像股票，大幅度上漲到高位後，先橫盤一段時間。盤久之後呢，只有崩盤一路。
或曰：開發商如果資金鏈斷裂，房屋供應不是少了嗎？市場不是需求很旺盛嗎？按照供求關係，應該房價漲才對呀。其實，如果市場總體供應比較少，處於嚴重供不應求狀態，那麼，幾家開發商倒掉，房子價格當然應該漲。而現實的情況是，房子供應充足、市場賣力(成交)疲弱。能反映市場買力(成交)疲軟的標誌，就是去年底的時候，深圳有房產中介公司率先倒閉。為什麼？因為賣的房子少了，佣金收少了，中介幹不下去了。
一方面，是房子賣得少了，一方面，是土地沒人要了。這麼明顯的標誌，不正是房地產價格要暴跌的標誌嗎？開發商資金緊缺或者資金鏈斷裂後，第一個要做的事情，就是低價賣房、打折賣房以期收回貸款。於是，市場的房屋供應會立即增大、價格會立即下跌。而投資性房產也會在這個時候大量湧向市場。隨著經適房大面積應市，房產崩盤，幾乎是不可避免的事情。
房產崩盤，會沿循怎樣的路線圖呢？
1、南方先跌，蔓延到北方。深圳、廣州、廈門、福州已經開跌了，很快會沿海北上，下面要開跌的城市將是杭州、上海、青島、北京。
2、沿海先跌，蔓延到內陸和西部。用不了多久，武漢的房價將轟然倒塌，成都、重慶、西安跟進。
3、大城市先跌，蔓延到小城市。這個規律，幾乎不用再解釋了吧。
4、低價房先跌，蔓延到豪宅。現在的低價房是最近兩年漲幅最大的，所以它們也最先跌。豪宅、市中心的房子歷來後跌。
5、下跌步驟。先是新房價格優惠銷售，再是新房開盤低價，然後新房降價，再跟隨的，是二手房大面積湧出，價格暴跌。
6、價格跌幅。先下跌20-30%，然後無量，橫盤，等待買家入場，危機再爆發，價格再跌20-30%。多數房價會跌去50%甚至更多。這就是「矯枉必過正」。
7、調整時間。房產價格的下跌趨勢一旦形成，估計會比股市跌幅還要凌厲，不出半年，全國房產大多會跌去3成以上。如果要快一點，整個調整也許在一年之內就會完成。投資性房產根本就沒有出手的機會。
8、誰來救市。銀行不會出來加大房貸收拾爛攤子的。全國一半的房地產商也許要倒閉。對地產商來說，其實不怕價格跌，怕賣不掉。每一套房子，存在一天，就多一天的資金成本。如果建成的房產一年之內沒有賣掉，房產商就撐不住了。大房企的收購整合會在這一階段拉開序幕。
9、對經濟的影響。只要經適房開始建設，對鋼材水泥和其他物資的需求就不會減少，對經濟的影響並不大。政府賣地的收入會少，一年也許不到5000億。好在，財政收入暴增。
10、結論。投資性房產，賣出越早越好。自己住的房子，跌不跌跟自己又有什麼關係呢？還房貸的壓力也許會增加，很多人會從百萬富翁變成負資產。